김동규 세무사의 ‘절세 노트’ (37)
오피스텔은 애매한 부동산이다. 이유는 사무실도 되고 주택도 가능하기 때문이다. 가변적이라서 뭔가 막연하게 유리해보이기도 하지만 현실은 두 가지의 이점을 모두 받을 수 없기 때문에 오히려 세금 추징이 빈번하다. 오늘은 오피스텔과 관련된 이야기를 해보려고 한다.
오피스텔을 최초에 분양받게 되면 준공 전까지 계약금부터 중도금을 내게 된다. 계약금과 중도금을 납입하면 시행사에서 오피스텔을 취득한 사람에게 세금계산서를 발행해 주는데 부동산임대업으로 사업자등록을 하면 부가가치세를 환급받을 수 있다. 부가세를 환급해 주는 이유는 사무실 임대목적으로 취득하는 부동산이기 때문에 환급이 가능한 것이다. 또는 본인이 사업상 사무실로 사용할 목적으로 취득한 것이라면 역시 환급이 가능하다.
하지만 본인 또는 타인의 주거목적으로 취득한 것이라면 환급받아서는 안 된다. 이유는 주거목적의 건물인 주택의 임대소득은 부가세 면세대상이기 때문에 안내도 된다. 부가세를 안내도 되기 때문에 환급도 안 해준다.
오피스텔 준공이 완료되면 본인이 사용할 수도 있고 임대를 줄 수도 있다. 여기서 목적이 주거용이냐 업무용이냐에 따라서 과세와 면세로 나눠진다. 주거용일 경우에는 임대를 주던 본인이 주거를 하든 상관없이 부가세 환급을 받았다면 다시 납부를 하면 된다. 업무용이거나 본인 사업상의 사무실로 사용한다면 상관없지만 임대를 할 경우에는 임차인에게 세금계산서를 발행해주고 부가세를 신고하면 된다.
최초에 부가세를 환급받았어도 나중에 주거용으로 사용한다면 면세에 전용하는 것이므로 부가세를 신고하고 환급받은 세액을 납부하면 되는 것이다. 임차인에게 전입신고를 못하게 하고, 오피스텔이 공실인 듯이 무실적으로 신고하는 것은 엄염한 탈세이다.
오피스텔은 최초 취득부터 어떤 용도로 사용할 것인지 명확한 것이 좋다. 주택으로 사용하면 1세대 1주택 비과세 등 양도소득세 문제도 파생되기 때문에 양쪽의 이점을 노리다가 양쪽 모두 잃는 수도 있다. /세담세무회계 대표