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<보라매 칼럼> 금리인상기의 부동산투자법
  • 김순환 문화일보 기자
  • 승인 2017.12.25 06:55
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올해와 내년은 건설 부동산 시장이 금리 인상기와 맞부딪힌 시기이다. 미국은 올해 기준금리를 두 번 올린데 이어 내년에는 3번 올릴 것으로 시사했다. 미 금리가 인상될 경우 한국도 사실상 무조건 올려야 한다. 한미 간의 기준금리가 역전될 경우 외국자본이 썰물처럼 빠져나갈 것을 우려하기 때문이다. 

사실 금리 인상은 자산(부동산 등) 버블(거품)에 대한 우회적 경고라고 볼 수 있다. 글로벌 자산시장은 올해 말 현재 정점으로 치닫고 있다. 지난 3~4년 동안 세계 각국 부동산 가격이 치솟았기 때문이다. 내년 이후 어느 나라에서 자산 버블이 터질 가능성도 있다.

우리나라도 자산이 많이 올랐다. 부동산, 특히 서울 주택가격이 많이 상승했다. 주택가격이 오른 것은 불과 3년에 불과하다. 서울 대부분의 지역이 2006~2007년 버블기의 집값을 추월했다. 저금리로 풍부한 시중자금이 부동산시장으로 몰리면서 집값이 급등한 것이다. 

한국은행은 내년에도 금리 인상을 이어갈 것임을 시사하고 있다. 사실 금리 인상은 국민 체감경기와 관계없이 전체적인 경기지표가 좋다는 의미다. 금리를 인상해도 수출은 여전히 잘되고 물가도 그렇게 많이 안 올라갈 것으로 예측된다는 뜻이다. 하지만 금리인상은 산업 여러 분야에 나타나는 ‘저금리 버블’에 대한 경고 이상이다. 특히 한미 금리 역전 문제와 함께 치솟는 주택 가격과 1400조 원을 넘어선 가계부채를 더 이상 방치하지 않겠다는 시그널이기도 하다.

한국은행은 내년 초에 또 금리 인상을 단행할 가능성이 크다. 앞으로 미국이 금리를 인상할 경우 한미 금리가 역전되기 때문이다. 이에따라 현재 5% 전후인 시중은행 주택담보대출금리는 내년 상반기에 6%에 육박할 가능성도 있다. 

그렇다면 금리인상기에 부동산 시장 흐름은 어떻게 전개될까. 보통 금리가 오르면 부동산 가격이 내릴 것으로 예상한 경우가 많다. 시중의 움직이는 자금이 금리가 높은 쪽으로 몰린다는 생각 때문이다.

하지만 금리인상기(상승 초기)에 하락하지 않는다. 집값은 오르거나 보합세를 보인다. 금리가 오르면 경기가 좋을 것으로 인식하는 이들이 의외로 많기 때문으로 분석된다. 실제 2000년대 이후 두 차례 금리 인상기(2005∼2008년 8차례·2010∼2012년 5차례)를 눈여겨보면 집값이 눈에 띌 만큼 오르거나 보합세였다. 

부동산 가격이 꺾이는 시점은 금리 인상이 두 차례 이상 있고 난 후라는 게 대체적인 분석이다. 과감한 투자자라도 금리가 두 차례 이상 오를 경우 선반영된 대출이자가 예상보다 높기 때문에 대출을 받아 집을 사기에는 부담스럽게 느낀다. 

금리를 인상했는데도 집값이 오르는 것을 보고 덩달아 주택 투자에 나서면 낭패를 볼 수 있다. 금리 인상의 목적 중 하나는 부동산 시장 버블 해소이기 때문에 집값은 금리를 두 번째 인상한 이후 어느 순간 하락세로 돌아서기 때문이다. 특히 주택은 미등기 전매라는 불법을 행하지 않고는 사고 파는 데 6개월은 걸려 집값이 조금 올랐을 때 팔기가 쉽지 않다. 2018년은 아파트 등 주거시설 대량 입주와 금리 인상이 맞물리는 시기다. 여유자금이 있는 이들이라도 저금리의 끝물이자 금리인상기에 부동산 투자는 자제할 필요가 있다.

김순환 문화일보 기자  soon@munhwa.com

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