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<보라매 칼럼> ‘저금리 종언’이 몰고 올 부동산 시장의 변화
  • 김순환 문화일보 기자
  • 승인 2018.03.12 06:55
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금리는 건설부동산 시장에 막대한 영향을 미친다. 민자건설사업의 경우 저금리 자금 조달 여부에 따라 수익률 격차가 크고, 부동산 시장은 대출금리가 주택 청약 성적을 좌지우지한다. 부동산시장의 호황과 불황이 금리에 달려 있는 셈이다. 그래서 주택담보대출이 대부분을 차지하는 부동산 시장은 금리 인상과 인하에 민감하게 반응한다. 최근 3~4년간의 부동산 시장 활황도 저금리 장기화의 덕이 크다고 볼 수 있다.

우리나라 부동산 시장에 금리가 본격적인 영향을 미친 것은 1990년대 중반 이후다. 1990년 이전만 해도 금리가 부동산 시장을 쥐락펴락할 만큼 영향을 미치지는 않았다. 수요에 비해 턱없는 주택 공급으로 서울 등 주요 도시 집값 상승률이 금리보다 높았기 때문이다. 1980년대 초는 시중금리가 15%대를 넘었지만 일반 대출이 많지 않아서 부동산 시장에 영향을 못미쳤다. 

주택담보대출이 늘어난 1987~1990년 은행의 대출금리는 연 12% 내외였다. 지금 기준으로는 엄청 높은 고금리이지만 당시에는 고금리로 인식하는 일반인이 많지 않았다. 수도권을 중심으로 주택가격이 급등, 1987~1990년의 경우 연 평균 30%가량 올라 주택담보대출의 경우 오히려 높은 수익률을 냈기 때문이다. 고질적인 택지공급 부족에 따른 주택난이 집값 고공행진을 담보해 준 시대였다.

2018년 상황은 다르다. 한국은행 기준금리는 1.50%에 머물러 있고, 주택대출금리도 4.50~5.00%에 불과하다. 이마저도 지난해 금리가 두 번 인상됐기 때문이다. 이보다 낮은 저금리가 지난 3~4년 이어졌다. 2015년 이후 부동산 가격이 급등한 이유도 저금리가 바탕이 됐다. 특히 저금리 지속은 아파트 갭투자(전세를 끼고 대출받아 집을 사는 것)를 유발, 집값 급등의 작은 원인으로도 작용했다. 금리는 부동산 시장과 불가분의 관계에 있다. 

금리가 오를수록 수요자들의 부동산 구매 심리는 위축된다. 높은 이자를 내고 대출받아 부동산을 사는 것을 꺼리기 때문이다. 금리 인상은 부동산 시장뿐만 아니라 건설 현장에도 큰 영향을 미친다. 땅값 상승은 물론 건설자재 원가도 그만큼 오르기 때문이다. 자체 사업 아닌 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 경우 건설수행자금을 고금리로 유치, 조달할 수밖에 없어 이자 부담이 늘어난다. 금리인상은 건설 부동산 시장에는 좋은 소식이 아니다.

지난해 미국은 금리를 두 번 인상했다. 3월에 또 금리를 인상하면 한국과 미국금리가 역전된다. 한미 금리 역전은 내수경제에 예상치 못한 영향을 미칠 수 있다. 이 때문에 한미 금리 역전 현상이 발생하면 한국은행이 금리 인상을 단행하는 수밖에 없다는 게 전문가들의 분석이다.

부동산 시장에 금리 인상은 악재가 분명하다. 가계가 쓸 수 있는 돈의 한계로 부동산 매수 수요가 줄고, 신규 주택 청약을 주저한다, 물론 금리가 오른 초기(여전히 저금리로 인식)에 우리나라 부동산 시장은 대개 오름세를 보였지만 향후 있을 금리인상은 다를 것으로 예상된다. 이번에 금리를 올리면(통상 0.25% 인상) 지난해 두 번 인상한 만큼 세 번째가 되고, 기준금리도 1.75%가 된다. 이는 1.00%라는 저금리 시대 종언을 의미한다. 

고금리는 부동산 시장에 ‘악재 중 악재’로 작용할 가능성이 크다. 더구나 6월 지방선거 이후 본격화 될 보유세 강화 논의가 맞물리면 부동산 시장은 점진적으로 침체기로 접어들 가능성이 높다. 투자자든 실수요자든 올해 나타날 금리 인상과 세금 강화를 주목해야 하는 이유이다.

김순환 문화일보 기자  soon@munhwa.com

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