HOME 뉴스종합 부동산·개발 이창록변호사의 판례해설
하자담보책임 포기 약정의 효력

Q X는 임대 후 분양전환을 통해 구분소유권을 취득한 자이고, Y는 그 아파트의 임대사업자 겸 분양자입니다.

Y는 분양전환 전에 임차인대표회의로부터 아파트 보수공사를 요구받고 보수공사를 시행한 후 일반분양전환 신청을 받으면서 일부 미분양세대에 대해 당초 분양가격으로 분양계약을 체결하되 최초 분양가의 11%를 잔금에서 차감해 주는 방식으로 하자보수비를 지원해 주기로 했습니다. 대신 X는 세대별 하자유무 등 제반사항을 확인하고 계약하는 것으로서 임대사업자인 Y에게 하자보수를 포함한 일체의 이의를 제기하지 않을 것을 확인해 줬습니다. 그런데 X는 Y를 상대로 다시 하자보수에 갈음하는 손해배상청구의 소를 제기했습니다.

이에 대해 Y는 X가 하자담보청구권을 포기하기로 했으므로 담보책임이 면책된다고 다퉜습니다. 법원은 어떠한 판단을 내렸을까요?

A 관련해 하급심 법원은 X의 주장을 배척했습니다.

즉, 법원은 하자담보청구권의 포기 내지 면책약정은 특별한 사정이 없는 한 민법상 수급인의 하자담보책임 규정보다 수분양자를 불리하게 한 특약으로서 집합건물법 제9조 제2항에 따라 무효라고 보아야 할 것이지만, 위 사례에서 X를 포함한 수분양자들이 충분한 하자보수지원금을 Y로부터 지급받은 이상 담보청구권의 포기 또는 면책약정이 민법상 수급인의 하자담보책임 규정보다 수분양자들 불리하게 하는 특약에 해당하지 않는다고 보아 X와 Y 사이에 이루어진 하자담보책임의 포기 또는 면책약정의 일부 효력을 인정한 것입니다. /법무법인 공유

이창록 변호사  crlee@gong-u.com

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