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상가건물의 일괄임대에 관한 법률관계법무법인 지평의 ‘법률이야기’

대규모 복합상가건물을 둘러싼 법률관계는 기존 법리만으로 충분히 파악되지 않는 경우가 많습니다. 분양의 법률관계뿐만 아니라(본지 2018. 3. 5.자 법무법인 지평의 법률이야기 ‘대규모 상가건물 ‘구좌 분양’ 안전하게 하는 법‘ 참조), 분양 전후 임대의 법률관계도 마찬가지입니다.

상가건물을 짓는 시행사는 분양을 통해, 최초 수분양자는 분양 받은 전유부분의 임대를 통해 투자수익을 얻고자 합니다. 상가건물은 대개 작은 규모로 쪼개 다수에게 분양되지만, 실제 영업을 위해서는 여러 개의 점포(전유부분)를 합쳐서 임대할 때가 많습니다. 대형마켓이나 아울렛 입점을 위해 아예 여러 층을 통으로 임대하는 경우도 종종 생깁니다. 특히 분양이나 임대가 원활하지 않을 때 일괄임대를 통해 대형·유명 유통업체를 유치하고 이를 ‘키 테넌트(Key Tenant)’로 삼아 상가 활성화를 추구하기도 합니다.

이러한 일괄임대는 여러 전유부분은 물론 공용부분까지 포괄해 장기간 임대차의 법률관계를 설정하는 것이고, 관련된 당사자 및 이해관계인도 그만큼 많습니다. 분쟁이 발생할 가능성이 상당합니다. 다음과 같은 점들을 유의해야 합니다.

첫째, 임대차계약에 일괄임대의 범위와 내용을 명확히 해야 합니다. 일괄임대는 구분소유자의 전유부분 외에도 층의 공용부분 및 전체 공용부분까지 임대의 대상이 될 수 있어 대상과 범위를 정하는 것이 중요합니다. 임대의 목적과 용도에 따른 사용방법(일괄구획을 비롯한 자유로운 구성 및 임의사용, 새로운 시설물 설치 및 철거 등)도 구체적으로 기재할 필요가 있습니다. 실무상 업종제한에 관한 다툼이 적지 않으므로, 일괄임대에 따른 사용이 분양 당시의 업종 구성에 제한받지 않는다는 점에 대해서도 사전 동의를 받고 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.

둘째, 임대차계약의 주체를 제대로 확정하는 것도 중요합니다. 상가건물을 임대할 권한은 미분양점포의 소유자로서 시행사, 분양 받은 점포의 구분소유자들, 혹은 이들로부터 적법하게 권한을 위임 받은 자가 가질 수 있습니다. 확정된 임대의 범위와 내용에 맞춰 임대인으로서 계약의 주체가 돼야 할 구분소유자 등의 범위도 정리돼야 합니다. 이를 소홀히 할 경우 계약당사자에 포함되지 않은 구분소유자 등이 문제를 제기하고 분쟁이 발생할 위험이 높습니다.

셋째, 집합건물법 및 상가건물 관리단의 관리규약 등에서 요구하는 요건이 충족되는지도 살펴봐야 합니다. 일괄임대는 공용부분의 변경 등을 수반하는데, 집합건물법은 공용부분의 변경에 관해 구분소유자의 결의 요건을 두고 있고(제15조 및 제41조), 상가건물 관리단의 관리규약에서도 대개 공용부분의 용도변경이나 일괄임대에 관한 구분소유자 등의 결의 요건을 두는 경우가 많습니다. 계약 체결 전후로 이러한 요건의 충족 여부에 관해 확인해두면 적법하고 유효한 일괄임대의 법률관계를 설정하는 데 도움이 될 것입니다.

박보영 변호사  bypark@jipyong.com

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