신축된 건물의 소유권 귀속

수급인이 건물을 신축하면 그 건물의 소유권은 누구에게 귀속될까요? 도급인(건축주)에게 귀속되는지, 아니면 수급인(시공사)에게 귀속되는지에 따라 향후 법률관계에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 신축된 건물의 공사대금 미지급을 이유로 수급인이 도급인에게 유치권을 주장할 수 있는지, 신축된 건물을 수급인이 도급인에게 인도해주기 전에 수급인과 도급인 양측의 책임없는 사유로 건물이 멸실되면 그 위험은 누가 부담하는지 등의 문제에서 결론이 바뀔 수 있습니다. 만약 신축된 건물의 소유권을 수급인이 취득한다면, 수급인은 도급인에게 유치권을 주장할 수 없고(유치권은 타인 소유 물건에 대해서만 행사할 수 있기 때문입니다, 민법 제320조), 멸실된 건물의 위험은 수급인이 부담할 것입니다. 그러나 소유권을 도급인이 취득한다면 그 반대의 결론이 내려질 것입니다.

대법원은 소유권 귀속 문제를 사안에 따라 달리 판단하고 있습니다. 우선 재료의 전부 또는 주요부분을 도급인이 공급했다면 신축된 건물의 소유권은 도급인에게 귀속됩니다(대법원 2005. 7. 22. 선고 2003다3072 판결). 그러나 재료의 전부 또는 주요부분을 수급인이 제공했다면 원칙적으로 수급인에게 소유권이 귀속되고, 다만 당사자 사이에 ‘소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하는 특약’이 있다면 도급인에게 소유권이 귀속됩니다(대법원 2011. 8. 25. 선고 2009다67443 판결).

‘소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하는 특약’은 명시적으로는 물론 묵시적으로도 할 수 있는데, 대법원은 묵시적 특약을 매우 폭넓게 인정합니다. 예를 들면, “도급인이 공사대금을 지급하지 않으면 미지급한 금액에 대해 완성된 건물로 대물변제하거나 수급인에게 그 건물 소유권에 대한 가등기를 해주기로 한 경우”에 묵시적 특약을 인정했습니다(대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결). 이러한 약정은 ‘도급인이 완성된 건물의 소유권을 취득한다’는 것을 전제로 한 약정이기 때문입니다. 또한 “도급인이 기성고에 따라 공사대금을 지불하기로 했고, 실제로 완공 전에 기성고에 따라 공사대금의 대부분을 지급한 경우”에도 묵시적 특약을 인정했습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94마2089 결정, 이 판례 사안에서는 공사대금의 95%에 달하는 금액을 완공 전에 이미 지급하였습니다). 나아가 “도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 한 경우”에도 묵시적 특약을 인정했습니다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결).

그러나 대법원은 “도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 했더라도, 수급인이 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가명의를 도급인 명의로 한 이유가 단지 수급인의 채무를 담보하기 위한 것이라면, 완성된 건물의 소유권은 일단 수급인이 취득하는 것이고, 이후 도급인 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보 목적의 범위 내에서만 도급인에게 소유권이 이전되는 것”이라고 판단하기도 했습니다(대법원 1992. 8. 18. 선고 91다25505 판결).