최근 경기침체가 장기화되고 있고, 금리인상 압박과 최저임금 상승 등 악재까지 겹치면서 자영업자의 줄도산이 현실화되고 있다.
통계청 기업생멸행정통계에 따르면 전체 활동기업의 5년 생존율은 27.5%에 그치고 있으며, 특히 자영업 비중이 높은 숙박 및 음식점의 경우 5년 생존율이 17.9%에 불과하다. 5곳 중 4곳은 5년 이내에 사라지는 것이다. 더욱이 국세청에 따르면 2018년 폐업자는 벌써 100만명에 이르고 있어 역대 최대치를 경신할 전망이다.
이러한 문제 때문에 지난 9월20일 국회는 상가건물임대차보호법 일부개정안을 통과시켰다. 임차인들을 위해 마련된 이번 개정안의 주요 골자는 임차인의 계약갱신요구권의 행사기간을 5년에서 10년까지로 확대한다는 것에 있다.
그러나 이것으로 모든 문제가 다 해결될 수 있을까? 상가임대차보호법의 문제는 이뿐만이 아니다. 현행법에는 임차인의 급격한 임대료 상승부담을 줄이기 위해 환산보증금(서울 6억1000만원) 이하의 임대차에 대해 갱신 시 임대료 상승을 연 5%로 제한하고 있다. 따라서 계약갱신청구기간 연장에 따른 손해를 보전하고자 임대인이 임대료를 급격하게 올려버리면 환산보증금 기준 이상의 임차인은 속수무책이 된다. 계약갱신청구기간 연장으로 자영업자가 마음 놓고 오래 장사하려다 단기간에 임차료가 급상승해 영업을 하지 못하게 되는 아이러니가 발생할 수 있다. 한편 위 통계에서 보았듯이 100만명에 육박하는 폐업에 이르는 자영업자들이 처한 상황은 더 심각하다.
자영업자가 경기 악화로 주변상권이 무너져 어쩔 수 없이 폐업하더라도 현재는 계약에 따라 남은 기간의 임대료를 지급해야 한다. 경기침체로 인해 다른 임차인을 구하기 어렵게 되면 보증금을 소진하게 되고, 권리금마저 한 푼도 받지 못한 채 쫓겨나는 상황에 처하게 된다. 다시 재기할 수 있는 기반마저 잃어버리는 것이다.
본 의원은 이러한 자영업자들의 문제점을 근본적으로 해결하고자 임차인이 책임 없는 사유로 차임을 지급할 자력이 없게 된 때에 계약기간 만료 전이라도 계약해지 통고를 할 수 있도록 하는 ‘상가건물임대차보호법 개정안’을 대표 발의했다. 개정안은 임차인이 책임 없는 사유(예: 폐업 등)로 차임을 지급할 자력이 없게 된 때에 계약기간 만료 전이라도 계약해지 통고를 할 수 있도록 했다. 임대인이 임차인으로부터 계약해지 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 해지효력이 발생하고, 더 이상 임대료를 지급하지 않아도 된다. 또한 계약해지로 인해 발생한 손해에 대해서 손해배상을 청구하지 못하도록 해 임차인 보호를 강화했다.
임차인의 책임 없는 사유로 영업을 지속할 수 없게 된 때, 임차인이 임대차계약의 구속으로부터 벗어날 수 있는 기회를 보장해 주변 상권 악화로 인한 경제적 부담을 임대인과 공평하게 부담해 상생하자는 취지다. 이를 악용하는 사례가 있을 것이라는 우려의 목소리가 있다. 이를 위해서는 임차인의 책임 없는 사유’에 대한 하위법령의 해석과 세부기준 마련이 수반돼야 할 것이다.
궁중족발 사건 등으로 임차인의 계약갱신청구기간을 늘리자는 논의는 이뤄지고 있지만, 실상 영업이 잘되지 않아 폐업에 이르게 되는 임차인을 보호할 수 있는 방안에 대한 논의는 전무한 실정이다. 이번에 대표 발의한 ‘상가임대차보호법 개정안’을 통해 경기악화 등으로 자영업자 줄도산이 현실화되고 있는 상황에서 폐업한 자영업자에게 출구전략을 마련해주고 자영업자들에게 다시 새 출발과 재도약의 기회를 부여할 수 있는 환경이 조성되기를 기대한다. /자유한국당 의원(교육위, 비례대표)