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재건축 분양계약 거부자에 대한 청산절차법무법인 지평의 ‘법률이야기’

최근 대법원은 재건축 현금청산대상자의 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무 사이 동시이행관계에 대해 판단했습니다(대법원 2016다246800 판결). A는 조합설립 동의 후 분양신청을 했는데 분양계약을 체결하지 않았습니다. 이 경우 청산방법에 대해 도시정비법에는 명확한 규정이 없습니다. 통상 표준정관에서 분양신청을 하지 않은자에 준해 청산절차를 진행하도록 하고 있습니다. 2심 판결 선고 시를 기준으로, 아파트 및 대지 소유권은 조합에 신탁을 원인으로 이전됐고, 이후 아파트 철거로 건물 등기는 폐쇄됐습니다.

다만, 토지에 대해 청산금을 상회하는 근저당권 등이 설정돼 있었고, 근저당권자는 청산금에 대한 추심명령을 받았습니다. 결국 조합은 언제까지 추심권자에게 청산금을 지급해야 하는지 문제된 사안입니다. 이와 관련한 여러 판례들이 있었고, 이 사건도 그 연장선에 있으므로 함께 소개합니다.

① 청산금지급의무 자체는 분양신청기간 종료일(위 둘째 경우) 또는 분양 계약체결기간 종료일(위 셋째 경우)에 발생합니다. 단, 청산금지급의무는 토지등소유자의 권리제한없는 소유권이전의무와 동시이행관계이므로, 저당권 등이 소멸되지 않을 때까지 청산금을 지급하지 않더라도 지연이자는 발생하지 않습니다(대법원 2008다37780 판결).

② 그 지급거부범위에 대해 청산금 전부의 지급을 거부할 수 있다는 판례도 있었으나(대법원 2009다32850판결), 전원합의체를 통해 ‘근저당권의 채권최고액 초과하는 청산금액’은 동시이행범위에서 제외되므로, 위 초과분을 지급하지 않는 경우만 지연이자가 발생하는 것으로 변경했습니다(대법원 2012다114776 판결).

③ 이 사건에서는 동시이행관계의 종기에 대해 판단했습니다. 이전고시가 있게 되면 청산대상 토지에 설정되어 있던 저당권 등 권리제한이 소멸되므로, 이전고시 이후부터는 청산금 지급지연 시 지연이자가 발생한다고 판단했습니다. 이전고시가 있게 되면, 조합은 청산금을 바로 지급해 불필요한 손해를 방지할 수 있습니다.

어느 조합에서 일어난 일이냐구요? 반포 푸르지오써밋, 시세 최하 18억원. 이 아파트의 저당액이 9억원 전후였으니, 불가피한 사정은 있겠지만 분양만 받았다면 시세차액만으로도 채무를 해결할 수 있었는데 아쉽습니다.

박호경 변호사  hkpark@jipyong.com

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