법무법인 지평의 ‘법률이야기’
공사대금채권을 가진 수급인은 도급인 소유 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있습니다.
유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제324조).
법원은 “공사대금채권에 기해 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하므로, 그러한 경우에는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다”고 합니다(대법원 2013. 4. 11 선고 2011다107009 판결). 이처럼 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무는 인정됩니다(대법원 2009. 9. 24 선고 2009다40684 판결).
유치권 취득 및 행사와 관련해 형사책임을 부담하게 될 위험도 있어 각별한 주의가 요구됩니다. 법원은 건물에 관한 채권을 가지고 있었다고 하더라도 유치권을 취득하기 위해 건물관리자의 승낙 없이 불법적인 방법으로 건물을 점거하는 것까지는 허용될 수 없고 건조물침입죄를 구성할 수 있다고 보았습니다(대법원 2007. 4. 12. 선고 2007도654 판결). 유치권자가 스스로 공사 현장에서 철수해 점유를 상실한 이상 유치권은 소멸한 것이고, 이후 다시 임의로 공사현장을 점거해 유치권을 주장하는 행위는 업무방해죄를 구성한다고 판단하기도 했습니다(의정부지방법원 2016. 3. 29. 선고 2015노2965 판결).
유치권자가 경매절차에서 허위신고를 할 경우 소송사기죄가 성립하기도 합니다. 단순히 부동산 경매절차에서 허위로 유치권을 신고한 사실만으로는 어떠한 처분행위나 재물 또는 재산상 이득의 취득이라고 볼 수 없다는 이유로 소송사기 실행의 착수 자체가 인정되지 않았지만(대법원 2009. 9. 24 선고 2009도5900 판결), 피담보채권인 공사대금 채권을 허위로 부풀려 유치권에 의한 경매를 신청한 경우에 대해서는 소송사기 실행의 착수에 해당한다고 보아 사기미수의 유죄를 인정했습니다(대법원 2012. 11. 15 선고 2012도9603 판결). “유치권에 의한 경매를 신청한 유치권자는 일반채권자와 마찬가지로 피담보채권액에 기초해 배당을 받게 되는 결과 피담보채권인 공사대금 채권을 실제와 달리 허위로 크게 부풀려 유치권에 의한 경매를 신청할 경우 정당한 채권액에 의해 경매를 신청한 경우보다 더 많은 배당금을 받을 수도 있으므로, 이는 법원을 기망해 배당이라는 법원의 처분행위에 의해 재산상 이익을 취득하려는 행위”라고 본 것입니다.
공사대금 회수를 위한 유치권 취득과 행사에 앞서 적법한 방법에 대한 구체적인 법적 검토가 선행돼야 하겠습니다.