올들어 부동산 시장에 한파가 불고 있다. 매매 거래는 급속히 줄고, 급매물조차 팔리지 않고 있다. 서울 등 수도권 집값의 경우 지난 5년동안 거침없이 올라 ‘조정’을 받는 측면도 있지만 하향세가 예상보다 빠르다는 게 문제다. 실제 올 들어 겨우 20여일이 지났지만 서울은 물론 수도권과 지방 모두 집값이 완연히 꺾이는 모양새다.
최근 부동산 시장 냉각은 정점으로 치달은 집값과 지난 5년간의 과잉 공급 등이 바탕에 깔려 있지만 정부의 전방위적인 규제와 금융권의 주택담보대출 제한, 금리 인상 등이 주 원인으로 꼽히고 있다. 현 정부가 지난 2년여 수차례 내놓은 부동산 대책이 지난해 말부터 본격 작동하고 있는 셈이다. 정부의 실수요자 위주의 청약제도, 다주택자 양도소득세 중과, 임대사업자 세금 강화, 공시지가 인상, 까다로운 대출 규제 등이 부동산 소유자들을 전방위로 압박하고 있는 것이다. 여기에 금리 인상에 따른 주택담보대출 금리도 시중은행 기준으로 4.7%에 이르고 있다. 물론 제2, 제3금융권의 주택담보대출 금리는 5%를 넘어선 지 오래다.
문제는 올해 전국적으로 주택 입주물량 증가와 수도권 집중의 주택공급이 부동산 시장 침체를 가속화 할 가능성이 크다는 점이다. 올해는 서울 4만4000여 가구 등 전국에서 총 37만1594가구가 입주할 예정이다. 이같은 입주 물량은 주택 시장 안정에 크게 기여하겠지만 잔금이 제때 수납되지 않을 경우 ‘준공 후 미분양’이라는 악성 물량으로 남아 부동산 시장에 ‘엎친 데 덮친 격’으로 작용할 수 있다. 신규 주택공급 물량도 많다. 올해 시공능력평가순위(2018년 기준) 상위 10위 건설사의 전국 분양 계획을 보면 총 16만4283가구에 이른다. 전국적으로 따지면 38만 가구에 육박하는 신규 주택이 쏟아진다. 이 중 수도권에서 23만여 가구가 쏟아져 나온다.
부동산 시장을 압박하는 외적 변수도 결코 호의적이지 않다. 지난해부터 글로벌 자산가격이 하락하는 상황이고, 미·중 무역전쟁에 따른 중국발 경기 하강도 한국 부동산 시장의 위험요소로 다가오고 있다.
실제 국제금융센터가 최근 내놓은 ‘글로벌 주택가격 동향 및 리스크 요인’ 보고서에 따르면 미국 등 글로벌 주요국들의 통화 긴축, 규제 강화, 경기 둔화, 중국인 매수 약화, 가격 고평가 부담 등의 원인으로 주택가격이 지난해 3분기부터 둔화하고 있다고 분석했다.
이처럼 각종 악재가 겹친 올해 부동산 시장은 호전 실마리를 찾지 못한 채 경착륙으로 치달을 가능성도 배제할 수 없다. 미분양 증가와 준공후 주택 잔금 납부 지연은 시행·시공사의 금리 부담으로 고스란히 이어질 수밖에 없기 때문이다. 특히 영세 하도급 건설업체의 경우 공사 대금을 못받거나 늦게 받으면서 자금 압박에 시달릴 가능성도 많다.
이에 따라 건설업계 스스로 주택 공급의 속도를 조절하고 실적과 실리 위주의 경영에 나서야 할 때라는 게 전문가들의 조언이다. 1997년 국제통화기금 사태 이후 ‘줄부도’ 상황과 2008년 글로벌 금융위기 이후 수많은 건설업체의 ‘도산’에서 반면교사를 삼아야 한다. 앞으로 2년은 건설 및 부동산 산업 침체의 그림자가 드리워질 가능성이 크기 때문이다. 그래서 올해는 지금부터라도 ‘사업을 벌이기 보다는 경영안정’에 역점을 둬야 한다는 것이다. 이것이 크고 작은 건설업체들이 부동산 시장 침체 가속화에 따른 ‘도산의 공포’에서 벗어나는 길이다.