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사례 및 질의내용
우리 회사 乙(전문건설업체, 수급인)은 도급인(건물주) 甲의 토지 위에 甲명의로 건축허가를 받아 乙의 노력과 재료를 들여 공사를 완성한 후 甲에게 인도하기로 당사자 간 약정하였습니다.

이후 회사 乙은 도급인(건물주) 甲으로부터 건물 신축공사를 도급받아 시공을 완료하였고, 사용검사를 마치고 甲명의로 소유권보전등기까지 마쳤음에도 불구하고 발주처 甲은 공사대금의 잔금을 乙에게 지급하지 않고 있습니다.

도급인 甲은 전문건설업체이자 시공사인 乙의 공사대금 지급에 대해 계속적으로 거부하고 있으며, 이에 乙도 부득이 위 신축건물의 열쇠 인도를 거부하며 甲에게 맞서고 있습니다.

그러자 甲은 우리 회사 乙에게 위 건물의 명도청구의 소송을 제기하였습니다. 이 경우 시공사인 우리 회사 乙은 도급인(건물주)인 甲을 상대로 공사대금의 잔금을 교부받을 때까지 위 건물의 명도를 거부할 수 있는지요? 특히 준공 이후에도 신축건물에 대한 유치권 행사가 가능한지 궁금합니다.

답변
일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득 하는 것이 민법의 기본 원칙입니다. 따라서 법원은 수급인의 노력과 재료로 건축된 독립한 건물의 기성부분은 수급인 소유라 할 것이므로 타인의 물건을 대상으로 행사할 수 있는 권리인 유치권은 행사할 수 없다고 보았습니다.(대판91다14116 판결)

다만, 그 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권 보전 등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보일 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속한다고 볼 수 있습니다. (대판2009다66990 판결). 

위 사안의 경우에도 신축된 건물의 소유권은 도급인(건물주) 甲에게 귀속시키기로 합의한 것으로 볼 수 있을 듯합니다. 그런데 시공사인 귀사 乙이 공사대금의 잔금을 교부받을 때까지 위 건물의 인도를 甲에게 거부할 수 있을 지에 관하여 살펴보면, 민법 제320조 제1항에서 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제321조에서는 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그리고 도급계약에서 수급인이 신축건물에 대하여 유치권을 가지는 경우에 관한 판례를 보면 주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면 수급인인 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다고 했습니다. (대판95다16202. 95다16219 판결).

따라서 위 사안에서도 수급인 귀사 乙은 공사대금 잔금을 전부 변제받을 때까지 위 건물의 인도를 거부할 수 있을 것으로 봅니다.

참고로 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 그 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 판례를 보면 건물신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만, 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없을 것이고 또한 공사를 중단할 때까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로, 그 공사대금 채권에 기초하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 하였습니다. (대판2007마98 판결).

※ 개별적인 사실관계에 따라 법적인 효과가 달라질 수 있으므로 보다 자세한 사항은 법률상담센터(☎02-3284-3000)를 통해 상담 받으시길 바랍니다.

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