법무법인 지평의 ‘법률이야기’
임대차계약의 계약기간이 만료된 경우 임차인은 건물을 명도해야 합니다. 하지만 모든 것이 순리대로 돌아가는 것은 아니어서 명도가 지연되는 사례가 더러 있습니다. 특히 상가운영이 잘 되고 있을 경우 임차인으로서는 하루라도 더 영업하기를 원하는 것이 인지상정입니다. 그렇다고 해서 임대인이 힘으로 건물을 명도시킬 수는 없고 원칙적으로 별도의 명도소송을 해야 합니다. 그러나 소송은 기본적으로 몇 개월이 걸리기 때문에 임대인으로서는 애가 탈 수 밖에 없습니다.
이러한 번거로움을 피하기 위해 ‘제소전 화해’ 제도가 활용되고 있습니다. 미리 강제집행이 가능한 문서를 받아두는 것이지요. 제소전 화해는 임대차계약 시에도 가능하고, 임대차기간 만료 전에도 가능합니다. 임대인과 임차인이 각각 변호사에게 위임해 제소전 화해를 신청합니다. 법원은 통상 임차인의 의사를 정확히 확인하기 위해 공증을 요구하기도 합니다. 임대인과 임차인 모두 위임을 했기 때문에 법정에는 변호사들만 출석하고 본인들이 출석할 필요는 없습니다.
제소전 화해신청서는 임대차계약서를 바탕으로 작성되는데, 임차인은 계약기간 만료 내지 해지사유로 인한 해지 시 점포에서 퇴거하고 임대인에게 인도한다는 등의 문구가 기재됩니다. 제소전 화해에 걸리는 기간은 법원마다 편차가 있습니다. 업무가 과중한 법원의 경우에는 화해 성립 시까지 5개월 이상 소요되므로 법원을 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 이와 같이 제소전 화해가 성립된 경우 계약기간 만료 등의 사유 발생 시 임대인은 법원으로부터 바로 집행문을 발급받을 수 있습니다. 이와 같은 집행문으로 별도의 소송을 거치지 아니하고 강제집행절차를 진행할 수 있는 이점이 있습니다.
제소전 화해와 유사한 제도로서 ‘인도집행증서’가 있습니다. 2013년 공증인법 개정을 통해 들어온 제도인데 토지, 건물 또는 특정동산의 인도나 반환을 목적으로 하는 청구에 관해 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있습니다. 요건은 좀 더 까다롭습니다. 임대차를 기준으로, 계약 종료를 원인으로 해야 하고 임차건물 인도 내지 반환 전 6개월 이내에 작성돼야 합니다. 또한 임대인의 임차인에 대한 보증금 등 금전지급의무에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지가 포함돼야 합니다. 즉, 임차인도 강제집행할 권리가 보장되도록 함으로써 균형을 맞춘 것입니다. 다만, 임차건물 인도 전 6개월 내에만 작성할 수 있는 증서이기 때문에 인도집행증서 제도가 활성화돼 있다고 보기는 어렵습니다.