지난해 ‘9·13 대책’을 내놓았던 정부가 강남 집값이 스멀스멀 오를 기미를 보이자 또 다시 가공할 만한 대책을 내놓았다. 2014년 말 폐지된 분양가 상한제가 다시 규제 카드로 등장했다.
분양가 상한제는 참여정부 시절인 2005년 공공택지에 도입된 후, 2007년 민간택지로도 확대됐지만 까다로운 적용 기준 때문에 유명무실하게 운영됐다. 감정가에 맞춘 토지비에 국토부 기준에 따른 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식으로 분양가가 현재 주택도시보증공사(HUG)에서 산정한 가격보다 20~30% 낮아질 것으로 업계는 내다보고 있다.
국토교통부는 현재 주택법 시행령상의 분양가상한제 적용 기준을 바꿔 이르면 이달 중 40일간의 입법예고에 들어가고 규제 심의에 들어간다는 방침이다. 이론적으로 9월도 가능하다. 다만 2007년 분양가상한제 도입 당시 유예기간을 뒀던 점을 감안하면 연말쯤에나 시행할 가능성이 높은 것으로 업계는 보고 있다.
여론 풍향은 분양가 직접 규제로 다소 기운다. 오마이뉴스가 지난 10일 여론조사 전문기관 리얼미터에 의뢰해 전국 19세 이상 성인 501명(응답률 4.3%, 오차범위 ±4.4%)을 대상으로 분양가상한제의 민간택지 확대에 대한 여론조사 결과 찬성 55.4%, 반대 22.5% 모름·무응답 22.1%로 나타났다.
현재 주택법 시행령상 민간택지 내 분양가 상한제가 적용되려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다는 필요조건을 일단 충족해야 한다. 이런 지역 가운데서 △최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 △분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과, 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역, 혹은 △직전 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가하는 등 3가지 부가 조건 중 하나만 충족해도 상한제가 적용된다. 업계에선 일단 정부가 ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역’의 기준을 ‘물가상승률 초과’ 또는 ‘물가상승률의 1.5배 초과’ 정도로 강화할 것이라는 예상이 나온다.
한 번의 시행 경험이 있는지라 분양가상한제 도입에 따른 우려도 적지 않다.
먼저 ‘공급 부족론’. 2007년 9월 민간택지 분양가 상한제가 실시된 이후 1년반 동안 서울에 공급된 분양가 상한제 적용 아파트는 고작 101가구에 그쳤다. 분양가 상한제 실시를 위해 법을 개정하느라 1년 넘게 시간이 걸리면서 건설사들이 밀어내기 분양을 하는 바람에 이후 공급이 부족했다.
민간택지 분양가 상한제로 분양가와 시세의 격차가 커지는 ‘로또’ 아파트도 논란거리다. 국토부는 현재 청약제도가 ‘무주택 실수요’ 중심으로 개편돼 과거와 같은 청약과열은 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 그러나 무주택자라고 해도 특정 당첨자에게 과도한 수익을 안겨주는 문제가 있고 9억원 초과 주택은 중도금 대출이 금지돼 있어 결국은 현금 부자나 부모의 재력을 배경으로 갖고 있는 무주택 ‘금수저’들이 강남의 로또 아파트를 독차지할 것이라는 우려는 여전하다.
직격탄을 맞는 강남 재건축을 중심으로 시장은 이미 혼란의 소용돌이에 빠졌다. 분양가 상한제가 소기의 목적을 달성할 수 있을지 지켜볼 일이다.