최근 들어 부동산시장이 또다시 강력한 규제 리스크(위험)에 직면하고 있다. 7월 들어 서울 강남권을 중심으로 집값이 오르면서 정부가 또 다른 규제 조치를 준비하고 있기 때문이다. 부동산 시장에서 궁극의 규제는 ‘민간택지 분양가 상한제’와 ‘주택 채권입찰제’이다. 두 제도 모두 사유재산의 이윤 추구를 제약한다는 점에서 자본주의 원리에 반하는 것이다. 하지만 정부는 치솟는 서울과 일부 지역 집값을 잡기 위해서는 어떤 규제도 시행하겠다는 분위기이다.
민간택지 분양가 상한제의 핵심은 현행법의 ‘관리처분인가 신청 단지’에서 ‘입주자 모집공고를 신청하는 단지’로 확대 적용하느냐 여부다. 후자로 확정할 경우 재건축을 추진 중인 거의 모든 아파트단지가 해당된다. 재건축 추진단지에 대한 초강력 철퇴가 떨어지는 셈이다. 2007년 9월 민간택지 분양가 상한제 시행 때보다 더 혹독한(?) 상황이 될 것이라는 예상이다. 당시에는 많은 재건축 추진단지가 관리처분인가를 신청해 분양가 상한제 규제를 피했다. ‘혜택 아닌 혜택’을 입은 것이다.
하지만 정부는 이번 민간택지 분양가 상한제 시행에는 ‘분양 공고’를 기준으로 정해서 이같은 허점을 없애겠다는 입장이다. 이와 함께 정부는 이번 기회에 투기과열지구 내 주택 전매제한 기간도 최대한 늘린다는 방침이다. 민간택지 분양가 상한제 관련, 주택법 시행령은 40일 입법예고와 법제처 심사, 규제심사, 국무회의 의결 등을 거치면 곧바로 공포·시행된다. 이르면 올해 하반기에 시행할 수 있다.
민간택지 분양가 상한제로 서울 집값 오름세가 잡히지 않을 경우 꺼내들 카드는 주택 채권입찰제다. 이 제도는 민영주택 분양 시 예정 분양가와 주변 단지 간 가격 차이가 30% 이상 벌어질 경우 차액을 제2종 국민주택채권에 포함하는 제도다. 채권입찰제는 같은 조건의 청약 신청자라도 채권 매입액을 많이 적어야 당첨된다. 이는 주택 당첨 시 시세 차익을 최소화해 투기세력의 진입을 원천봉쇄하겠다는 것이다. 정부는 2007년 민간택지분양가 상한제 도입 때도 채권입찰제를 병행하는 강수를 둔 바 있다.
채권입찰제는 시세 차익의 대부분을 공공이 회수할 수 있어 공공임대주택 건설 등 주거복지를 위해 사용할 수 있다. 또 ‘로또 청약’이라는 약점을 보완할 수 있다. 하지만 채권입찰제는 부작용도 많다. 청약 신청자가 채권을 상한액까지 써내서 당첨될 경우 고스란히 부담 증가로 이어질 수밖에 없고, 주변 주택 시장 가격에 반영된다. 이렇게 되면 정부가 바라는 분양가 인하효과가 생기지 않는다.
민간택지 분양가 상한제와 주택 채권입찰제는 ‘규제 중의 규제’로 꼽힌다. 이들 제도가 시행될 경우 민간의 주택공급을 급격히 위축시킬 가능성이 크기 때문이다. 일극 집중(서울 등 수도권)인 우리나라는 ‘수요 규제’로 주택문제를 해결할 수 없다. 주택문제를 해결하기 위해서는 지방경제를 살려 인구가 분산되는 것이 정공법이다. 이는 지난 50여 년간 이어져 온 정부 정책이 증명했다. 주택시장의 왜곡을 부르고 건설시장의 침체를 가속화 시킬 민간택지 분양가 상한제와 주택 채권입찰제 시행을 신중히 해야 할 이유다.