분양물량 10% 늘면 3년 뒤 미분양 3.8% 증가
“건설사 자기자본부담 늘려야”
2015년부터 2017년까지 급증한 주택공급으로 준공 후 미분양이 증가하고 역전세 현상이 일어날 가능성이 있다는 전망이 제기됐다. 올해와 내년의 준공 후 미분양이 최대 3만호에 달할 수 있다는 것이다.
한국개발연구원(KDI) 송인호 연구위원은 26일 이같은 전망이 담긴 ‘우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향’ 보고서를 발표했다.
보고서에 따르면, 올 5월 기준 준공후미분양 물량은 1만8558호로 2015년 말 1만518호에 비해 76.4%가 늘었다. 2015년 급증한 주택 인‧허가 물량이 3년의 시차를 두고 최근 준공후미분양의 증가로 나타난 것으로 분석했다. 보고서는 분양물량의 10% 증가는 3년의 시차를 두고 준공후미분양 물량 3.8%를 증가시킨다고 덧붙였다.
올해 준공‧입주 물량은 지방을 중심으로 전세가격을 하락시키는 요인으로 작용하는 것이 가능하고, 이에 따라 지방 중심으로 역전세 현상이 확산수 있다고 지적했다. 아파트 입주물량이 장기 평균에 비해 10% 증가할 경우 전세가격을 0.6~1.21% 하락시키는 요인으로 작용한다고 밝혔다.
서울과 경기지역의 전세가격은 2018년2월과 2017년12월에 높았던 점을 감안하면 이들 전세물량이 만기되는 2019년 12월부터는 수도권에도 역전세 현상이 표면화될 수 있다고 경고했다.
경기도의 올해 입주물량은 18만7000호로 전년대비 12% 가량 증가하는데, 이곳의 중위전세가격이 전년대비 0.75~1.48% 하락할 것으로 예상했다. 2017년말 2억5000만원보다 2000만원 가량 하락할 것이란 전망이다.
이에 따라 건설사들은 분양사업을 통해 얻을 수 있는 높은 레버리지 수익률 만큼 자기자본부담(우리나라 4.5~9%, 주요국 30~35%) 리스크를 높일 필요가 있다고 조언했다. 또 건설사가 선분양금액에 의존하기보다 주택건설금융 PF를 활용할 수 있게 금융기관의 전문성과 책임성을 강화해야 한다고 주장했다.
또한, 정부의 택지공급이 공급 변동성을 확대시킬 수 있어 향후 정부의 공공택지 조성을 통한 주택공급계획은 신중하게 설계돼야 한다고 덧붙였다.