법무법인 지평의 ‘법률이야기’
공사대금채권을 가진 수급인은 도급인이나 제3자가 소유한 건축물이나 부지 등을 점유하면서 유치권을 주장할 수 있습니다. 합의나 등기를 요하지 않으면서도 대금 지급을 압박하고 이로써 재산권 행사를 크게 제약할 수 있기 때문에, 적법한 유치권 행사가 아닐 경우 이를 확인해 배제하는 신속한 대응이 매우 중요합니다.
먼저 공사계약에 유치권 배제의 특약이 존재하는지 확인할 필요가 있습니다. 수급인이 제3자에게 인도할 약속 하에 보관을 인수한 경우와 같이 점유물을 일정한 방법으로 처분할 의무를 부담하도록 한 조항이 있는지, 유치권을 포기하는 특약이 포함돼 있는지 등을 살펴보아야 합니다.
유치권을 성립하게 하는 피담보채권, 즉 공사대금채권이 소멸하지 않았는지도 확인해야 합니다. 공사대금채권이 존재했다고 하더라도 도급인이나 이해관계에 있는 제3자의 변제 내지 변제공탁으로 소멸할 수 있고(민법 제469조), 유치권을 행사 중이어도 소멸시효가 진행돼 완성되면 공사대금채권이 소멸하게 됩니다(민법 제326조). 반면 수급인 입장에서는 소멸시효 완성으로 인한 공사대금채권 소멸과 유치권 배제를 막기 위해 소멸시효 진행을 중단시킬 수 있는 행위(청구, 압류·가압류·가처분, 승인)를 반드시 해야 합니다(민법 제168조).
적법한 점유의 계속이 유치권의 요건이므로, 유치권자가 점유를 상실하면 유치권도 바로 소멸합니다. 법원은 유치권자가 ‘적법하게 배타적으로 계속 점유’하고 있는지를 기준으로 살펴봅니다. 예를 들어, 도급인 등의 건물 출입을 막을 별도의 시정장치를 하고, 유치권 행사 중임을 알리는 현수막이나 공고문 등을 게재했는지 등을 확인합니다. 타인의 불법적인 침탈로 점유를 잃은 경우에도 유치권은 소멸하지만(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결), 점유의 반환을 구하는 소송을 침탈당한 때로부터 1년 이내에 제기해 점유를 반환 받으면 당초부터 점유상실이 없었던 것이 됩니다(민법 제192조, 제204조). 다만 실제로 점유를 회복하기 전까지는 유치권 소멸 사실 자체는 번복되지 않는다는 점을 유의해야 합니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결).
마지막으로, 유치권자의 선관주의의무 위반을 근거로 한 유치권 소멸청구가 가능한지 검토해 볼 수 있습니다. 유치권자가 유치물을 점유하다가 비용 등의 문제로 유치물을 제3자에게 임대하거나 담보로 제공하는 경우가 종종 발생하는데, 이 경우 채무자가 유치권의 소멸을 청구하면 유치권은 소멸하게 됩니다(민법 제324조, 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다46657 판결, 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다57523 판결, 서울고등법원 2014. 7. 2. 선고 2014나12050 판결). 대가를 받지 않고 제3자에게 유치물을 사용하게 한 경우도 유치권 소멸사유에 포함된다고 본 판례가 있으므로(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다2095 판결) 사실관계를 면밀히 확인해야 하겠습니다.