토론회서 “1세대 1주택 비과세 기준 ‘양도차익’으로 바꿔야” 제안도
김유찬 한국조세재정연구원장은 20일 “현재와 같은 여건에서 시장에 공급을 늘리는 것은 상당 부분 다주택자의 보유 주택 수를 늘려주는 것”이라고 말했다.
김 원장은 조세연이 20일 서울 더케이호텔에서 ‘부동산 조세정책의 발전방향’을 주제로 연 정책토론회에서 기조연설을 통해 “주택 소유자가 2012년 이후 지속해서 증가했는데, 주택 소유자 수 증가에 비해 다주택 소유자 수 증가가 더 크게 나타났다”면서 이렇게 말했다.
2008년 대비 지난해 주택 수는 489만호 증가한 반면 주택 소유자는 241만명 증가해 ‘다주택자의 주택 보유’가 늘어났다는 게 김 원장의 설명이다.
그는 “주택 공급을 늘린다 해도 다주택자가 계속해서 주택 보유를 늘릴 수 있는 구조에서는 주택 소유 편중만 심화할 것”이라고 지적했다.
김 원장은 “주택에 대한 수요를 투기적 수요와 실수요로 구분하는 게 중요하다”며 “투기적 수요는 정상적인 시장이 아니어서 투기적인 수요에 맞춰 정부가 주택 공급을 할 경우 공급은 투기적 수요를 부추기는 효과가 발생한다”고 말했다.
이어 “좋은 주택에 대한 수요를 핑계로 강남 지역에 공급을 늘려야 한다는 주장은 재건축 아파트 규제를 완화하면서 투기적 수요를 새롭게 만들어내는 효과가 발생해 시장을 불안정하게 한다”고 밝혔다.
김 원장은 다주택 소유자(임대 사업자)의 주택 매매를 위해 양도소득세 인하가 필요한지에 대해선 부작용을 우려했다.
그는 “양도세 인하는 단기적인 주택매매 효과를 도출할 수도 있으나, 부동산 투자 수익률 제고를 통해 부동산으로의 재원 쏠림 현상을 야기할 것”이라고 말했다.
그러면서 “보유, 양도, 거래에 대한 적절한 과세와 관련해 장기적이고 지속적인 조세 정책이 필요하다”고 말했다.
다주택자에 대한 중과에 대해선 “다주택자에 대한 ‘핀셋 증세’에 초점을 맞출 경우 주택 수에 따라 세율을 중과하는 방안이 가능하다”고 했다.
다만 “주택 서너 채를 합친 것보다 비싼 고가주택 한 채 보유자와의 형평성도 고려해야 한다”고 덧붙였다.
그는 또 “중과 혹은 고율과세 적용을 ‘다주택’에 국한하면 강남 지역 주택의 선호도가 강화되고 강남 주택 가격 상승의 원인이 돼 다른 지역으로 파급된다”고 지적했다.
이날 토론회에서는 1세대 1주택 비과세 적용 요건을 엄격히 하는 등 제도를 손질해야 한다는 주장도 나왔다.
권성오 조세연 부연구위원은 “1세대 1주택 비과세의 거주 요건을 전국으로 확대하는 것을 검토해볼 필요가 있다”며 “해외 주요국은 거주 요건을 이용해 세제 혜택을 적용한다”고 말했다.
그는 또 “양도세는 양도가액이 아닌 ‘양도차익’을 기준으로 과세·비과세 여부를 결정하는 게 바람직하다”며 “지금처럼 양도가액을 기준으로 비과세 여부가 나뉘면 세 부담 형평성이 저해된다”고 지적했다.
예컨대 7억원을 주고 산 주택을 9억원에 팔면 2억원의 양도차익에도 비과세인데, 9억원에 산 주택을 10억원에 팔면 양도차익이 1억원이지만 과세 대상이 된다.
그는 “양도세 비과세 요건으로 양도 가액이 아닌 특정 금액의 양도 차익을 설정할 수 있다”며 양도차익에서 특정 금액을 공제하는 소득공제제도로의 전환을 검토해볼 필요가 있다고 제안했다.
구체적인 공제 금액에 대해선 ‘3년간 1억원’, ‘5년간 2억원’ 등으로 기간과 금액을 함께 설정하는 방안을 고려할 수 있을 것이라고 했다.
그는 또 고가 1주택에 대한 장기보유특별공제 제도에 대해선 “부동산 처분 시점을 미루게 하는 유인을 제공해 동결 효과를 유발하는 측면이 있다”며 ‘연분연승법’ 도입 등을 연구해볼 필요가 있다고 말했다. /연합