법무법인 지평의 ‘법률이야기’
‘주택임대차보호법’과 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’)은 민법상 임대차에 관한 각종 특례를 정한 법률입니다. 이 중 상가임대차법의 경우 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 관해 적용되나, 일부 중요 조항은 일정 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다(제2조 제1항).
위 ‘일정 보증금액’을 초과하는지 여부는 보증금과 차임의 100배를 합산한 금액(이하 ‘환산된 보증금액’)을 기준으로 판단하며, ‘일정 보증금액’은 지역별로 구분되나 서울시의 경우 9억원입니다. 예를 들어, 보증금 3억원, 월 차임 700만원을 조건으로 하는 상가건물 임대차계약이라면 환산된 보증금액이 10억원(3억원+7억원)이기 때문에 상가임대차법 중 일부 중요 조항의 적용을 받을 수 없습니다.
이와 관련해 대법원은, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재돼 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액(예를 들어 10억원)이 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도(예를 들어 9억원)를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액(예를 들어 8억원)이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결). 나아가 대법원은 위와 같은 법리가 임대차계약이 변경되거나 갱신됐는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니해 등록사항현황서 등에 기재돼 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다고 봤습니다.
상가임차인 입장에서는 실제 임대차계약 내용과 다른 사업자등록 내용으로 인해 상가임대차법의 보호를 받지 못하게 된 것이므로 억울한 면이 있겠으나, 사업자등록이 상가임대차법상 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정돼 있을 뿐만 아니라, 거래의 안전을 위해 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 중요한 기능을 한다는 점을 고려하면, 위 대법원 판결의 취지는 충분히 수긍할 수 있습니다.
상가임차인으로서는 실제 임대차계약과 다른 내용(특히 더 불리한 내용)으로 사업자등록신청이 돼 있을 경우 반드시 사업자등록정정신고 등의 방법으로 이를 시정함으로써 상가임대차법의 보호를 받지 못하게 되는 불이익을 예방할 필요가 있겠습니다.