법무법인 지평의 ‘법률이야기’
상가 혹은 주택 임대차에서 임차인이 임대료 등을 납부하지 않았을 때 계약 종료 시 임대차보증금에서 공제된다는 사실은 다들 알고 계실 것입니다. 그런데 이와 같은 공제에 대해 법률이 있는 것은 아닙니다. 판례를 통해 인정되는 것인데 보증금을 주고받는 당사자의 의사에 들어맞기 때문입니다. 그런데 임차인이 임대료를 장기간 연체하던 중 상가 소유자가 변경된 경우에는 어떨까요.
소개드리는 사건에서, A등 여러 명이 공유하던 상가에 대해 공유물분할을 목적으로 하는 경매가 진행됐습니다. 1층 임차인 B는 경매가 진행되는 1년 반 동안 차임을 지급하지 않았습니다. 그리고 C가 건물을 낙찰 받았는데, B는 여전히 차임을 지급하지 않아서 임대차계약을 해지했습니다. 낙찰 전 1년 반 동안에 발생한 차임은 이미 보증금을 뛰어넘는 금액이 됐습니다. 이때 C는 보증금에서 과거 차임을 공제하고, 즉 보증금을 돌려주지 않고 B에게 상가를 비우라고 요구할 수 있을까요.
우선 B는 사업자등록을 마쳐 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 가지고 있었습니다. 대항력으로 신소유자 C가 임대인의 지위를 승계했고, B와 C의 임대차관계가 발생합니다. 그 다음이 문제입니다. 1심은 신소유자가 임대차계약 종료 시 보증금에서 과거 연체차임을 공제할 수 있다고 봤습니다. 반면, 2심은 C가 건물을 취득하기 전에 발생한 차임 채권은 A에게 남아있고, C에게 이전됐다고 볼 수 없었다고 봤습니다. 2심은 보증금에서 낙찰 후 발생한 차임 정도를 빼고, B에게 보증금을 돌려주라는 취지로 판단한 것입니다.
대법원은 1심과 같은 결론을 내렸습니다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결). 우선, 낙찰 전에 발생한 연체차임이나 관리비를 청구할 권리는 전소유자인 A등에게 남아 있는 것이 원칙이라고 했습니다. 하지만, 신소유자 C는 임대차종료 시 보증금을 반환하면서 연체차임이나 관리비를 공제할 수 있으므로, 이 사건에서 보증금을 돌려주지 않고 건물 명도를 구할 수 있다고 본 것입니다.
이에 대해, 과거 발생한 차임채권의 권리자는 A등인데 C가 ‘보증금 반환면제’라는 이익을 누리게 되는지 의문이 있을 수 있습니다. 그러나 대법원은 C의 건물 취득 전 발생한 차임채권에 대하여는, 전소유자 A 등과 신소유자 C 사이에 정산될 문제라고 본 것입니다. B는 보증금 이상의 차임을 연체했기 때문에 소유자가 변경됐다는 이유로 B가 보증금을 돌려받는 것은 부당하다는 배경에서 나온 판단이라고 해석할 수 있습니다.