법무법인 지평의 ‘법률이야기’
‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’)의 일부 중요 조항은 일정 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다. 위 ‘일정 보증금액’을 초과하는지 여부는 보증금과 차임의 100배를 합산한 금액(이하 ‘환산된 보증금액’)을 기준으로 판단합니다. ‘일정 보증금액’은 지역별로 구분되나 서울시의 경우 9억원입니다(2020. 1. 1.자 법무법인 지평의 법률이야기 ‘상가임대차 판례 동향 ① 법 적용대상과 사업자등록’ 참조).
임차인이 1개의 목적물만 임차한 경우는 환산된 보증금액 계산이 간편하나, 동일한 임차인이 여러 개의 목적물을 임차한 경우에는 계산의 기준조차 명확하지 않습니다. 이와 관련해 대법원은 “임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다”라고 판결했습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결 참조).
위 판결은 임차인이 상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차해 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 일률적으로 헬스장을 운영했던 사안에 관한 것으로, 그 결론을 충분히 납득할 수 있습니다.
그런데, 예를 들어 임차인이 A상가건물 1층을 임차해 마트를 운영하면서 바로 옆의 B상가건물(A, B는 동일인 소유) 3층을 동시에 임차, 운영사무실로 사용하는 경우에도 합산해서 환산된 보증금액을 계산해야 할까요. 이에 대한 명확한 판례는 존재하지 않으나, 위 판결의 기준에 따르면 임차목적물이 위치한 건물 자체가 다르고 하나는 마트로, 다른 하나는 사무실로 이용한 위 예의 경우까지 환산된 보증금액을 합산하기는 어려워 보입니다.
구체적인 기준은 판례가 누적되면서 차차 정립될 것으로 보입니다만, 상가임차인의 입장에서는 일단 여러 개의 목적물을 임차할 경우 환산된 보증금액이 합산됨으로써 상가임대차법의 중요 조항의 적용을 받을 수 없게 될 수 있다는 점을 유의할 필요가 있습니다. /법무법인 지평 변호사