[법률] 상가건물의 임차권등기명령

임대차관계가 종료돼 임차인이 상가를 이전하려고 하는데 “새로운 임차인이 구해지지 않는다”는 등의 이유로 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다. 신규 임차인이 구해져야 보증금을 반환하겠다는 임대인의 태도는 법적으로 타당하지 않지만, 보증금을 반환받아야 하는 임차인의 입장에서는 이러한 경우에 어떻게 해야 할지 난감하기만 합니다. 이 때 생각해볼 수 있는 방법 중 하나가 임차권등기명령 신청입니다.

‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’)은 임차인이 대항력을 취득하기 위한 요건으로 임차건물의 인도와 사업자등록을 요구합니다(상가임대차법 제3조 제1항). 이에 더해 임대차계약서상의 확정일자까지 받아야 우선변제권을 취득합니다(상가임대차법 제5조 제2항). 그러므로 임차인이 상가를 이전해 임차건물의 점유를 상실하거나 사업자등록상 사업장을 변경하면, 대항력과 우선변제권을 잃게 돼 보증금 회수에 어려움을 겪을 수밖에 없습니다. 임차권등기명령 제도는, 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 상가를 이전할 수 있도록 단독으로 임차권등기를 마치게 하는 제도입니다.

임차권등기명령 신청은 임차한 상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원에 합니다(상가임대차법 제6조 제1항). 신청서에는 ① 임차인과 임대인의 성명, 주소, 사업자등록번호, ② 신청 취지 및 이유, ③ 임차한 상가건물(건물 일부를 임차했을 경우에는 도면 첨부), ④ 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력, 우선변제권을 취득했다면 그 사실), ⑤ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임 등을 기재합니다(상가임대차법 제6조 제2항, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항). 기재사항들을 뒷받침할 수 있는 소명자료도 첨부해야 하는데, 통상 ① 임대차계약서, ② 상가건물의 등기사항증명서, ③상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명할 수 있는 자료 등을 제출하면 됩니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조).

임차권등기가 경료되면 임차인이 상가를 이전하거나 사업자등록상의 사업장 주소지를 변경하더라도 임차권등기 이전에 이미 취득했던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(상가임대차법 제6조 제5항). 한 가지 유의할 점은 보증금반환채권의 소멸시효 중단 여부입니다. 임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경료되면 임차인이 임대인에 대해 갖고 있는 보증금반환채권의 소멸시효가 중단될까요? 상가임대차가 아닌 주택임대차에 관한 사안이지만, 최근 대법원은 임차권등기로 소멸시효가 중단되는 것은 아니라고 판단했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결). 그러므로 임차인으로서는 임차권등기명령 신청만 할 것이 아니라 △지속적으로 보증금반환을 최고하거나 △소를 제기하거나 △가압류 등 보전처분을 신청해 소멸시효 중단에 대해서도 신경을 쓰는 것이 안전하겠습니다. /법무법인 지평 변호사