[법률] 상가건물의 점유·사용에 관한 분쟁
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[법률] 상가건물의 점유·사용에 관한 분쟁
  • 박보영 변호사
  • 승인 2020.07.13 07:00
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법무법인 지평의 ‘법률이야기’

여러 명의 공유자나 구분소유자, 임대인과 임차인, 관리단 등 다수의 이해관계가 얽힌 상가건물에 대해서는 점유와 사용에 관한 분쟁이 자주 발생합니다. 다른 사람이 상가의 전부나 일부를 점유하고 사용하는 데 대해 돌려달라고 청구하거나(퇴거 및 인도청구), 정당한 권리가 없는 사용이므로 임대료 상당을 내라고 하거나(부당이득반환청구), 불법행위이므로 손해를 배상하라고 하는 주장(불법행위에 기한 손해배상청구)을 하는 경우가 많습니다.

최근 이러한 법률관계에 대해 대법원에서 연이어 주목할 만한 판결을 내렸습니다.

상가건물의 복도나 로비 등 공용부분을 무단으로 점유해 사용했다면 이를 통해 얻은 이득을 다른 상가 주인들에게 부당이득으로 반환해야 한다는 대법원 전원합의체 판결이 있었습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 판결). 상가의 구분소유자들로 구성된 관리단이 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하면서 복도와 로비에 퍼팅 연습시설을 설치한 구분소유자를 상대로 소송을 냈는데, 복도와 로비를 인도하고 이를 사용해 취한 부당이득을 반환하라고 주장한 사안이었습니다.

기존 대법원 판례는 집합건물의 공용부분은 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 무단점유로 인한 손해가 발생하지 않는다는 입장이었는데, 이번에 입장을 바꿔 공용부분의 무단점유자도 부당이득을 반환해야 한다고 판단한 것입니다. 원심(항소심)은 구분소유자의 무단점유를 전제로 공용부분을 인도하라고 하면서도 부당이득반환청구는 인정하지 않았는데, 대법원은 부당이득반환청구까지 받아들였습니다. 집합건물, 특히 상가건물의 복도나 로비를 구분소유자 중 일부나 제3자가 무단 점유해 영업장의 일부로 사용해 다른 구분소유자들이나 관리단이 소송을 내는 경우가 많은데, 이번 대법원 전원합의체 판결이 앞으로 중요한 해석 지침이 될 것으로 보입니다.

상가 임대차관계에서의 부당이득 및 불법행위책임에 대한 판단도 있었습니다. 임대차계약이 끝난 후 임대인이 보증금을 적법하게 공탁변제했는데도, 임차인이 임대차 목적물인 부동산에 물건을 놔둔 채 점유하고 있다면 이는 불법행위에 해당해 손해배상책임을 져야 한다는 대법원 판결입니다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결).

하급심(제1심 및 항소심)에서는 임차인이 임대차계약 종료 후에도 목적물에 물건을 두고 점유하고 있었다고 해도 이는 임대차계약에서 본래 정한 목적(식당운영)에 따라 사용·수익한 것이 아니어서 실질적인 이득을 얻지 않은 것이고, 따라서 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고만 판단했습니다. 그런데 대법원은 임대인이 임대차계약 종료 후 연체차임을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁했다면, 그 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 했으므로 손해배상책임을 질 수 있다고 본 것입니다. 이러한 관점에서 사건을 다시 심리하라고 돌려받은 하급심의 결론을 지켜볼 필요가 있겠습니다. /법무법인 지평 변호사

[박보영 변호사] bypark@jipyong.com

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