장성환 세무사의 ‘건설업 세무회계 포인트 100’ (69)
기존에 가지고 있던 주택이 재개발 혹은 재건축과 같은 관리 처분에 의해 소유권을 가진, 혹은 조합원의 조건을 갖춘 사람이 가질 수 있는 자격으로 새 집에 입주할 수 있는 권리를 입주권이라고 합니다. 입주 자격을 가진 사람은 보통 재개발을 통해 신축 아파트가 들어서게 된다면 소유하고 있던 토지와 아파트를 맞바꾼다고 생각하면 됩니다.
입주권은 집이 이미 철거돼 건물이 존재하지 않더라도 소유자가 가지고 있는 주택의 1채로 간주합니다.
1. 조합원 입주권 취득세
원조합원과 승계조합원 두 경우로 나눠집니다. 원조합원은 정비구역지정일 이전 소유자를, 승계조합원은 정비구역 지정일 이후 매수한 소유자를 말합니다.
주의할 점은 승계조합원은 승계(매수) 시점이 언제인가에 따라 달라집니다. 주택 멸실 전 주택일 때 매수했다면 주택의 취득세율을, 주택이 멸실된 이후 매수했다면 토지 취득가액에 대해 취득세 4.6%의 세율을 적용합니다.
재건축 재개발 후 아파트가 준공되면 이는 원시취득에 해당하므로 소유권보존등기를 해야 합니다. 이 과정에서 취득세를 납부하게 되는데 재개발은 분담금의 2.96%(85㎡)의 세율을 적용합니다.
재개발에서는 정비구역지정일 이전에 주택을 취득한 원조합원이 1세대 1주택에 해당하는 경우 준공 후에 신축아파트 취득시 전용면적 85㎡ 이하이면 취득세를 면제해줍니다.(재건축은 재개발과 달리 면제가 없습니다)
2. 조합원 입주권 재산세
재산세는 부동산 보유에 대해 담세력을 인정해 부과하는 세금입니다. 입주권도 재산(부동산 물권)에 해당하는 만큼 재산세가 부과되면 재산세 납세기준일인 매년 6월1일 현재 소유자가 납세의무자가 됩니다. 주택건물 멸실 이후에도 건물부분은 없지만 토지분에 대해서는 재산세가 부과됩니다.
3. 조합원 입주권 종합부동산세
종합부동산세는 주택 멸실 이전에 부과대상에 해당됩니다. 그러나 주택 멸실 이후에는 토지에 해당하므로 부과대상이 아닙니다.
4. 조합원 입주권 양도소득세
입주권은 1주택으로 취급합니다. 따라서 1주택과 입주권을 보유한 경우라면 2주택자에 해당한다는 의미입니다. 원조합원의 경우 주택의 보유기간 산정시 건축물 멸실 후 공사기간도 보유기간에 포함합니다. 승계조합원의 경우 주택의 보유기간 산정시 공사기간은 보유기간에 포함이 안됩니다. /세무회계 창연 대표