국토부, 주택임대차보호법 상담소 4곳 개설
계약갱신요구권은 만료 6개월~1개월 전까지 행사해야
전월세전환율 2.5%는 소급적용 안해… 10월부터 해당
국토교통부는 주택임대차보호법 관련 방문 상담소를 한국토지주택공사(LH), 한국감정원과 함께 지난 24일 서울 성동·강남과 경기 의정부·분당 등 총 4곳에 개설했다.
계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 시행됨에 따라 개설된 상담소에는 변호사와 임대차 업무 경력자 등 전문인력이 배치됐다.
이와 함께 국토부는 임대차보호법 해설서를 제작해 전국 지방자치단체에 배포한다. 전자문서 해설서는 국토부와 법무부, 유관기관 홈페이지에서 다운로드할 수 있다.
다음은 주택임대차보호법 해설서에 담긴 핵심 Q&A 내용이다.
- 임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나.
△임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 한다. 예를 들어 계약 만료일이 9월30일인 경우 8월30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 한다.
- 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나.
△계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권이 행사된 것으로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.
- 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.
△가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별되기 때문이다.
- 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나.
△행사 방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.
- 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 다시 임대차계약서를 작성해야 하나.
△계약서를 반드시 써야 하는 것은 아니다. 계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것이고 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
- 임대인은 주임법상 ‘차임 등의 증감청구권’을 통해 임대차 기간 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나.
△그렇지 않다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐, 임차인이 이 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해 줘야 하는 것도 아니다. 증액을 청구하면 그 사유를 증명해야 한다.
- 법정 전월세전환율이 10월부터 4%에서 2.5%로 개정된다고 하는데, 현재 존속 중인 계약에도 소급적용 되나.
△개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다.