법무법인 지평의 ‘법률이야기’
지난 7월, 개정 ‘주택임대차보호법’(법률 제17470호, 2020. 7. 31. 이하 ‘주택임대차법’) 시행은 부동산시장에서 큰 이슈였습니다. 임차인의 계약갱신요구권을 인정해 기존에 2년 보장되던 임대차기간을 4년으로 늘리고(제6조의3), 계약갱신시 차임·보증금 상승폭을 5% 이하로 제한한 것(제7조 제2항)이 개정의 주요 골자입니다. 한편 2020년 6월9일 법률 제17363호로 개정된 주택임대차법 역시 올해 12월10일 시행을 앞두고 있는데, 임대인과 임차인 모두에게 중대한 영향을 미치는 개정인 만큼 각 개정에 따라 계약갱신요구권이 구체적으로 어떻게 적용되는지 숙지할 필요가 있습니다.
임차인에게는 총 1회에 한해 계약갱신요구권이 부여되며, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년입니다. 다만 계약갱신요구권을 행사했더라도 임차인이 반드시 2년을 거주해야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 해지의 효력은 발생합니다.
임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 유의할 점이 있습니다. 12월10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 청구해야 합니다(2020년 6월9일 법률 제17363호로 일부 개정된 주택임대차법 제6조 제1항, 부칙 제1조). 예를 들어 2020년 12월10일 계약이 만료되는 경우라면 현행과 같이 1개월 전인 11월11일 0시전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하면 됩니다. 만일 12월10일 새로운 임대차계약을 체결하거나 묵시적 갱신돼 계약만료일이 2022년 12월10일인 경우라면, 만료일 2개월 전인 2022년 10월10일 0시전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.
임대인은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 갱신거절사유가 있는 경우에만 거절할 수 있는데, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 차임을 연체하거나 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 실제로 그 주택에 거주하려고 하는 경우 등이 갱신거절사유로 법정돼 있습니다.
이때, 법인이 임대인인 경우에는 ‘법인’은 주택임대차법에 따라 주택에 실거주할 수 있는 주체가 아니어서 직접 거주를 이유로 갱신거절을 하기는 어렵습니다. 법인이 임차인인 경우에도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법이 적용되지 않습니다. 법인은 자기 명의로 주민등록을 할 수 없고, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추더라도 법인의 주민등록으로 인정되지 않기 때문입니다. 다만 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, ‘중소기업기본법’ 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는 일정 요건하에 대항력이 인정될 수 있으므로, 법인 임차인의 경우 이러한 예외사유에 해당하는지 확인해 볼 필요가 있겠습니다. /법무법인 지평 변호사