법무법인 지평의 ‘법률이야기’
임대차기간은 임대차계약에서 당사자들끼리 자율적으로 정할 수 있습니다. 그런데 임차인을 보호하기 위해, 상가건물 임대차보호법을 비롯한 특별법에 임대차기간을 보장하는 여러 규정을 두고 있습니다. 먼저 상가임대차의 경우를 살펴보려고 합니다.
상가건물 임대차보호법은, 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 정하고 있습니다(제9조 제1항 본문). 그래서 상가임대차는 임대차기간이 최소 1년은 보장됩니다. 임대차계약에 1년이 채 안 되는 기간으로 단기 임대차를 설정했어도 법적으로 무효입니다. 다만 임차인이 스스로 1년 미만의 단기 임대차라고 주장하는 것은 가능합니다(제9조 제1항 단서).
계약갱신을 통해 임대차기간을 연장하는 규정도 있습니다(제10조). 임대인은 임차인이 일정기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전) 동안 계약갱신을 요구하면 법률에서 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 이 경우 전 임대차와 동일한 조건과 1년의 기간으로 다시 임대차계약이 체결된 것으로 봅니다.
임차인이 가지는 임대차계약의 갱신을 요구할 권리는 ‘최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위’에서 행사할 수 있습니다. 이 10년의 보장은 2018. 10. 16. 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되고, 2018. 10. 16. 이전에 체결됐거나 갱신된 임대차는 5년만 보장됨에 주의해야 합니다.
도중에 임차인의 변경이 있는 경우가 문제될 수 있습니다. 이때 새로운 임대차계약을 체결하게 되면 그 새로운 임대차계약 체결 시점부터 다시 10년 동안 임차인에게 갱신요구권이 보장됩니다. 임대인 입장에서는 단지 임차인만 변경됐을 뿐이어서 기존 임대차계약 기간도 전체 10년에 포함하고 싶을 수 있습니다. 이를 위해 새로운 임대차계약 체결이 아니라, 임대인 동의에 따른 임차권 양도양수 방식을 통해 기존 임대차계약 기간까지 포함해 전체 임대차기간을 산정하려는 시도가 실무에서 종종 있어 왔습니다.
그런데 이런 임차권양도로 인해 새 임차인은 보장받을 수 있는 계약갱신기간이 기존 임대차기간만큼 줄어드는 결과가 되는데, 이에 대해 기존 임차인이 설명하지 않고 임차권을 양도한다면 이는 기망행위에 해당할 수 있다는 판례가 존재합니다(대법원 1996. 6. 14. 서고 94다41003 판결). 임차권양도양수계약에 관한 처분문서에도 기존 임대차계약 시점을 기산점으로 전체 임대차기간이 산정된다는 점을 명시하거나, 적어도 이를 임차권의 양수인(새로운 임차인)에게 충분히 설명하고 이해를 구한 증거를 명확히 남겨두어야 합니다. 임차인 변경에 따른 상가임대차의 법률관계에 관한 향후 법원의 판결을 계속 살펴볼 필요가 있겠습니다. /법무법인 지평 변호사