[법률] 오피스텔 공급과 부가가치세
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[법률] 오피스텔 공급과 부가가치세
  • 한철웅 변호사
  • 승인 2021.02.22 07:00
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법무법인 지평의 ‘법률이야기’

주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제됩니다. 상식에 가까울 정도로 잘 알려진 사실이지만 그 법적 근거는 꽤 복잡합니다. 근거 법률인 조세특례제한법은 ‘대통령령으로 정하는 국민주택의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다’고 규정하고 있습니다(제106조 제1항 제4호). 여기서 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’이란 ‘조세특례제한법 시행령 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택’입니다(조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호). 조세특례제한법 시행령 제51조의2 제3항은 위 규모를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모’라고 규정하고 있습니다. 주택법은 ‘국민주택규모’에 관하여 ‘주거전용면적이 1세당 85제곱미터 이하인 주택’이라고 규정하고 있습니다(주택법 제2조 제6호).

그렇다면 오피스텔의 공급은 위 법령에 따른 부가가치세 면제대상이 될까요? 공급 당시 오피스텔이 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖췄고, 공급 이후 실제로 주거의 용도로 사용되고 있으며, 면적도 국민주택규모 이하라면 부가가치세 면제대상이라고 볼 수 있지 않을까요? 최근 대법원은 이를 정면으로 부정하는 판결을 선고했습니다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두40914 판결).

주택신축판매업을 영위하는 원고들은 주상복합건물을 신축해 분양한 후, 그 중 오피스텔의 공급에 대한 부가가치세를 면세로 신고했습니다. 그러나 부산지방국세청장은 ‘오피스텔의 공급이 부가가치세 면제대상에 해당하지 않는다’고 보았고, 피고(세무서장)는 원고들에게 부가가치세를 경정·고지했습니다. 이에 원고들은 부가가치세 부과처분의 취소를 구하는 소를 제기했습니다. 그러나 제1심 및 항소심은 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다(부산지방법원 2019. 9. 5. 선고 2019구합20779 판결 및 부산고등법원 2020. 5. 18. 선고 2019누23586 판결). 오피스텔의 건축허가와 사용승인을 ‘업무시설’로 받았으므로, 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호가 말하는 ‘국민주택’에 해당하지 않는다는 이유였습니다.

대법원의 결론도 같았습니다. 공급할 당시 오피스텔의 공부상 용도가 업무시설이라면, 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계 없이 국민주택에 해당하지 않는다는 것입니다. 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 충족해 일단 공부상 업무시설로 등재됐다면, 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖췄다고 하더라도, 나아가 실제로 주거 용도로 사용되고 있다고 하더라도, 언제든지 오피스텔의 본래 용도인 업무시설로 사용할 수 있기 때문입니다(오피스텔의 용도에 대해서는 건축법 시행령이 ‘업무를 주로 하며, 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’이라고 규정하고 있습니다).

정리하자면 ‘부가가치세 면제대상이 될 수 없는 오피스텔에 해당하는지’는 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. 조세특례제한법이 국민주택규모 이하의 주택공급에 대해 부가가치세를 면제하는 취지, 주택과 오피스텔에 대한 각종 법적 규율의 차이 등을 고려하면 충분히 수긍할 수 있는 결론이라 생각됩니다. /법무법인 지평 변호사

[한철웅 변호사] cwhan@jipyong.com

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