[법률] 상가임대차에서 임대차기간과 중도해지
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[법률] 상가임대차에서 임대차기간과 중도해지
  • 박보영 변호사
  • 승인 2021.03.15 07:00
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법무법인 지평의 ‘법률이야기’

상가건물 임대차보호법에서는 임대차기간을 최소 1년간은 보장하고, 계약갱신을 통해 임대차기간을 연장하는 임차인의 계약갱신청구권도 정하고 있습니다(자세한 내용은 2021. 1. 11.자 법무법인 지평의 법률이야기, ‘상가임대차에서 임대차기간과 임차인 변경’ 참조).

그런데 임대차계약에 계약기간 내 중도해지할 권리를 미리 정해둔 경우는 어떨까요?

상가건물 임대차보호법에 정한 계약갱신청구권은 임차권의 존속에 관한 것이므로, 중도해지권을 부여한 특약은 그와 별개로 유효하다는 주장이 가능합니다. 과거 하급심 판결이 이러한 취지를 설명한 적도 있습니다(서울중앙지방법원 2005. 12. 29. 선고 2005가단234519 판결).

다만 위 판결의 사안은 상가건물 임대차보호법에 정한 임대인의 계약갱신거절의 사유가 인정된 경우여서, 계약갱신청구권 침해의 문제가 충분히 고려되지 않았을 수 있습니다. 임차인의 계약갱신청구권이 보장되고 임대인의 계약갱신거절 사유가 인정되지 않는다면 다른 결론이 내려질 수 있는 것입니다.

즉 상가건물 임대차보호법에 정한 임차인의 계약갱신청구권은 강행규정이므로, 중도해지의 특약이 이러한 강행규정에 위배된다고 보아 무효로 판단될 위험도 있습니다.

참고로 공정거래위원회는 백화점과 입점업체 간 임대차계약서(약관)에서 임대인이 서면통지만으로 중도해지가 가능하도록 정한 조항에 대해, 임차인의 계약갱신청구권을 배제할 우려가 있으므로 임차인과 서면으로 합의해야 한다는 취지로 약관을 수정하기도 했습니다(공정거래위원회, 2016년 3월8일자 보도자료 ‘공정위, 백화점과 입점업체 간 사용 약관 3종 정비’ 참고). 중도해지의 특약만으로는 상가건물 임대차보호법에 따른 계약갱신청구권이 보장된 임대차계약을 임의로 해지할 수 없을 수 있어 더욱 주의가 필요합니다.

한편, 코로나19의 확산 및 장기화로 인해 2020년 9월29일 상가임대차법 제10조의9가 신설됐습니다. 개정법률 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임은 계약갱신청구(제10조 제1항 제1호), 권리금 회수기회 보호(제10조의4 제1항 단서), 차임연체로 인한 해지(제10조의8) 조항 적용에 있어 차임연체액으로 보지 않는다는 내용입니다. 최근 위와 같은 한시적인 특례조항은 코로나19 종료 선언 후까지 연장하자는 개정안도 발의돼 향후 개정 입법 여부를 살펴볼 필요가 있겠습니다. /법무법인 지평 변호사

[박보영 변호사] bypark@jipyong.com

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