법무법인 지평의 ‘법률이야기’
‘도시 및 주거환경정비법’(이하 “도시정비법”)은 조합원의 자격을 제한하고 있습니다. 조합원으로서 주택을 분양받는 경우, 일반분양분과 달리 주택공급규칙이 적용되지 않아 투기 수요가 유입될 여지가 있기 때문입니다.
도시정비법은 토지 또는 건축물이 소재하는 ‘지역’과 이를 취득하는 ‘시기’를 기준으로 조합원 자격을 제한합니다. 조합원 자격의 제한은 정비사업이 주택법 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 경우 적용됩니다. 그리고 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 취득하게 되면 조합원이 될 수 없습니다(도시정비법 제39조 제2항).
뒤늦게 토지 또는 건축물을 양수해 조합원이 될 수 없는 자들에 대해서는 그들이 보유한 토지 또는 건물에 대해 도시정비법 제73조를 준용해 손실보상이 이뤄집니다(도시정비법 제39조 제3항). 그런데 부동산의 경우, 소유권의 일부 지분을 분리해 매각하는 것이 가능하고 실제로도 지분 양수도는 빈번하게 이뤄집니다. 그렇다면 만일 조합원이 위 시점 후에 지분의 일부를 매각하였다면 이때의 지분 양수인은 도시정비법 제39조 제3항에 따라 손실보상의 대상이 되는 것인지가 문제됩니다.
도시정비법은 공유의 경우 공유자 중 그들 중 대표자 1명만을 조합원으로 보고있습니다(제39조 제1항). 대표자를 정하는 방법에 대해서 달리 정하고 있지는 않고, 대표자가 되지 못한 토지등소유자가 보유한 지분의 처리 방법에 대해서도 정하고 있지 않습니다. 관리처분계획의 수립기준을 정한 도시정비법 제76조 제1항에서도 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 하고 있습니다(제6호). 이에 기존 공유자의 경우, 그들에 대해 따로 손실보상이 이뤄지지는 않으며 공유자 사이에서 내부적으로 해결하도록 하고 있습니다.
반면 도시정비법 제39조 제2항이 정한 시점 이후에 지분 양도가 이뤄진 것이라면, 지분양수인도 도시정비법 제39조 제2항의 문언상 제3항에 따른 손실보상의 대상이 되는 것 아닌지가 문제의 소재입니다.
이에 관해 최근 법제처는 도시정비법상 공유자에 대한 주택 공급 방식을 고려할 때, 1주택의 지분 일부만을 양수한 자는 도시정비법 제39조제3항에 따른 손실보상 대상이 되지 않는다는 법령해석을 했습니다(안건번호 20-0622, 회신일자 2021-03-19). 공유자인 토지등소유자에게 조합원 지위를 부여하는 조항과의 형평이 주된 근거로 보입니다. 1주택을 공유하게 된 자가 도시정비법 제39조제2항에 따라 조합원 자격의 취득이 제한돼 같은 조 제3항에 따른 손실보상을 받을 수 있다고 본다면, 1주택의 일부 지분만을 소유한 양도인에게 온전한 1개의 분양신청권을 인정할 수 있는지 여부도 문제될 수 있다는 점도 지적했습니다.
다만 법제처는 조합원이 될 수 없다는 사정만으로 같은 조 제3항의 손실보상 규정의 전제가 되는 재산권 행사가 제한된다고 보는 것은 타당하지 않으며 손실보상 대상에 조합원으로부터 1주택 지분의 일부만을 양수한 자도 포함할 것인지 여부에 대해 정책적으로 검토한 후, 그 결과에 따라 해당 조항 및 관리처분계획의 수립기준 등 관련 규정을 정비할 것을 권고했습니다. 취득 시점을 기준으로 조합원 자격 부여를 제한하는 것이 이미 재산권의 중대한 제한입니다. 이에 관해 법령상 뚜렷한 근거 없이 손실보상조차 받을 수 없다고 해석하는 것이 다소 과도하다고 판단한 것으로 보입니다. 향후 법령 개정 여부를 주목해야 할 필요가 있습니다. /법무법인 지평 변호사