건설업 法 상담소
A사는 B사로부터 병원 신축공사에 있어 창호, 타일, 방수 등 습식공사를 7억원에 하도급받아 해당 공사를 완료했다. 그러나 B사는 공사가 완료됐음에도 타일의 접착상태, 방수상태 미진 등 하자가 있다는 이유로 공사대금 중 2억원을 미지급하고 있다. A사는 공사대금 미지급을 이유로 건축물에 유치권을 행사하고자 한다. 하지만 계약서에 ‘공사 목적물에 유치권을 행사하지 아니한다’라는 문구가 설정돼 있어 법적인 문제가 발생하지 않을까 우려하고 있다.
전문가 답변 : 결론적으로 A사는 유치권을 행사할 수 없다. 우리는 간혹 공사현장에 ‘유치권 행사’라고 기재된 플래카드를 볼 수 있다. 이 유치권은 민법 제320조부터 제328조까지에 규정돼 있는 법률로 물권의 일종이다. 채권은 상대방에 대해 어떠한 금전, 행위 등을 청구할 수 있는 권리인 반면, 물권은 물건에 직접적인 지배력을 행사할 수 있는 강력한 권리다. 유치권의 경우 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치해 둘 수 있는 담보물권이기도 하다.
하지만 유치권을 행사하려면 다음과 같은 요건을 갖춰야 한다. 첫째, 다른 사람의 물건이므로 점유가 적법하게 이뤄져야 한다. 둘째, 채권과 물건에 서로 관련이 있어야 한다. 셋째, 해당 채권이 변제기에 있어야 한다. 넷째, 계약상 유치권을 행사하지 않겠다는 특약이 없어야 한다.
사안의 경우 공사와 관련, 대금 미지급이므로 공사현장의 건축물에 대한 점유는 적법하게 이뤄져 있다고 봐야 하고 공사대금 채권과 건축물과도 밀접한 관련이 있으므로 첫째와 둘째 요건은 갖춰져 있으나 셋째와 넷째 요건에 문제가 있어 유치권을 행사할 수 없다.
특히 유치권을 행사하려면 공사대금 채권이 변제를 요구할 수 있는 시기인 변제기에 도래해 있어야 하는데 B사가 하자보수청구를 하고 있는 상황에서는 공사대금청구와 하자보수청구가 법리상 동시이행의 관계에 있다고 보여 어느 것이 더 우선한다고 볼 수 없다. 결과적으로 공사대금 채권의 변제기가 도래해 있다고 볼 수 없다.