전세는 우리나라에만 있는 특이한 주거형태로, 전세로 살면서 목돈을 모아 집을 마련할 수 있게 해 월세와 자가의 중간 사다리 역할을 하고 있다. 그러나 최근 들어 전세보증금을 돌려받지 못하는 전세 사기와 이에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 돌려주는 전세보증금 반환 보증사고가 많이 발생하고 있어 임차인과 HUG의 피해가 급증하고 있다.
지난 2016년부터 올해 5월까지 발생한 보증사고는 총 5453건으로, 약 1조915억원을 대위변제(HUG가 임차인에게 전세보증금을 대신 지급한 뒤 임대인에게 청구하는 방식)했다. 2016년 26억원(23건)이었던 보증사고는 2020년 4415억원(2283건)으로 5년 사이에 사고액이 169배 증가했으며, 특히 오피스텔이나 연립·다세대주택의 보증사고와 사고금액이 증가하고 있다. 따라서 전세 사기로부터 피해자를 보호하기 위한 사회적 안전망 마련이 필요한 시점이다.
보증사고가 늘어난 것은 보증보험 가입자 수가 늘어난 것도 있지만, 전세가격이 높아짐에 따라 전셋값과 매맷값이 큰 차이가 없는 ‘깡통전세’가 생겨나고, 이를 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 증가한 것 또한 원인으로 작용한 것으로 보인다. 실제로 갭투자로 인한 전세 사기 피해 사례를 기사를 통해 심심치 않게 확인할 수 있다.
갭투자로 인한 전세 사고의 피해는 임차인과 국민의 몫이다. 만약 집값이 떨어지게 되면 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못하게 되며, 다른 세입자가 구해질 때까지 기다리거나 최악의 경우 집이 경매에 넘어가게 된다. 이때 보증보험에 가입이 돼 있다면 대위변제를 통해 그 부담은 보증회사가 지게 되지만, 가입이 돼 있지 않으면 바로 경매로 넘어가게 된다. 경매로 넘어간 집은 전세가가 매매가보다 높고, 다세대주택일 경우 특성상 유찰되는 경우가 많으므로 전세보증금 보전은 어려우며, 이 과정에서 최소 몇천만원에서 최대 몇억원까지 손해가 발생하게 된다.
또한, HUG는 임차인에게 전세보증금을 대신 돌려준 후 임대인에게 돌려받아야 하는데 채권이 회수되는 경우는 많지 않다. 사고가 누적될수록 HUG의 손해가 커지면 국민의 세금으로 채워야 하므로, 보증사고의 부담은 시민들에게까지 전가된다.
피해 규모가 점차 커지고 있는 상황에서 앞으로 전세 사기로부터 임차인을 보호하고, 보증사고로 인한 손해를 줄이기 위한 방안을 모색해야 한다. 먼저, 전세 거래가 이뤄질 때, 일반적으로 임대인의 자세한 정보에 대해서는 알 수 없으므로 상습적으로 전세보증금을 돌려주지 않거나, 다주택 채무자 등 사고가 발생할 위험이 큰 임대인에 대해서는 블랙리스트를 만들고 지속적인 모니터링을 하는 등 특별한 관리가 이뤄져야 한다. 이를 통해, 임차인은 알 권리를 보호받을 수 있으며, HUG는 채권 회수율을 높일 수 있을 것으로 기대된다.
이 외에도 임대보증금 미반환으로 이익을 취하거나, 계획적인 전세 사기로 피해를 발생시킬 경우에 대한 처벌을 강화하고, 관리 전담기관을 만들어 정확한 피해 사실을 파악하며, 피해 임차인의 추후 대처 및 예방 방법에 대한 안내 등 다양한 지원방안 마련이 필요하다.