법무법인 지평의 ‘법률이야기’
지난 기고 ‘아파트와 상가 사이의 주차분쟁’을 통해 필자는 법원이 △아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계 △아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법 △아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황 △아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 △기타 제반 사정을 살펴 개별 사안에 따라 상가 소유자 등의 주차 제한의 위법 여부를 판단하고 있다는 점을 말씀드렸습니다. 특히 법원이 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법을 중요한 판단기준으로 삼고 있다는 점도 언급했습니다.
관련해서 대법원이 최근 선고한 한 판결(대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결)이 화제입니다. 그런데 ‘상가는 아파트 단지 지하주차장 이용 못한다’, ‘아파트 상가 상인은 입주민용 지하주차장 사용 불가’ 등의 제목으로 기사가 여럿 나오면서, 상가 구분소유자 등은 아파트 지하주차장을 전혀 이용할 수 없다는 식의 오해를 불러 일으킬 수 있어 본고를 통해 이를 정리하고자 합니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)은 일단 전유부분(제2조 제3호)과 공용부분(같은 조 제4호)을 개념적으로 구분하고 있으며, 이 중 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하는 것이 원칙이지만(제10조 제1항 본문), 이러한 ‘전체공용부분’과 달리 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 이른바 ‘일부공용부분’으로서 그 일부 구분소유자들의 공유에 속한다고 정하고 있습니다(제10조 제1항 단서).
나아가 건물의 어느 부분이 전체공용부분인지 아니면 일부공용부분인지는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단하여야 합니다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결).
위 대법원 판결은 위와 같은 판단 기준 하에 문제된 지하주차장이 아파트 구분소유자들의 일부공용부분이라고 보고 원고인 상가 구분소유자나 임차인들의 청구를 기각한 원심을 그대로 확정한 것입니다. 지난 기고에서 말씀드린 여러 사안에서 지하주차장이 전체공용부분임을 전제로 혹은 일부공용부분이라는 사정이 명확하지 않은 채 다툼이 있었던 것과는 달리 위 대법원 판결의 사안은 애초에 일부공용부분으로 볼만한 사정이 여럿 있었습니다.
위 대법원 판결에서 언급된 사정은 다음과 같습니다. 첫째, 상가는 이 사건 단지의 대로변에 위치하고 단지의 부속상가로 건축됐으나, 아파트 10개동과 상가는 별개의 건물로 신축·분양되고 구조나 외관상 분리·독립돼 있으며 기능과 용도가 다르다.
둘째, 지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비춰 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되고 있다. 즉, 지하주차장은 단지 정문의 출입구로만 들어갈 수 있고 차단기가 설치돼 아파트 입주민과 방문자만 출입할 수 있으나, 지상주차장은 누구나 이용할 수 있다. 지하주차장에는 아파트 10개동의 승강기로 직접 연결되는 출입문이 있고 출입문에는 해당 아파트 동의 입주민만 들어갈 수 있는 출입통제장치가 있으나, 지하주차장과 상가는 직접 연결돼 있지 않다.
셋째, 아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례해 분할·산출한 면적을 공용부분으로 분양받았고, 아파트의 집합건축물대장에는 지하주차장에 대해 아파트 구분소유자만이 공유하고 위와 같이 분양받은 면적이 공용부분 면적으로 기재돼 있다. 이러한 공용부분 면적을 계산할 때 상가의 연면적은 고려되지 않았다. 반면 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재돼 있지 않다.
넷째, 지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 해 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다.
결국 이와 같은 분쟁 시 지하주차장이 전체공용부분(원칙)이 아닌 일부공용부분(예외)에 해당할 여지는 없는지 먼저 살피는 단계적인 접근이 필요함을 알 수 있습니다. 만약 일부공용부분에 해당할 여지가 크지 않다면 그때는 다시 전체공용부분임을 전제로 위에서 말씀드린 아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계 내지 기타 제반 사정을 살펴 개별 사안의 판단 기준을 적용해 어느 쪽으로 결론이 날 가능성이 높은지를 살펴 볼 필요가 있습니다. /법무법인 지평 변호사