법무법인 지평의 ‘법률이야기’
별다른 재산이 없을 것으로 예상했던 채무자가 과거 분양계약을 체결했다는 사실이 확인된다면, 채권자로서는 그 분양계약상 채무자의 권리(이른바 분양권)에 보전처분이나 강제집행을 하는 방안을 강구하게 됩니다. 이 경우 채권자, 채무자뿐만 아니라 제3채무자인 시행사나 신탁회사의 이해관계가 복잡하게 얽힙니다.
분양권으로 불리는 권리 역시 ‘금전으로 환산할 수 있는 채권’이자 ‘부동산에 관한 권리이전청구권’으로서 가압류의 보전처분이나 강제집행의 대상(목적)이 된다는 사실은 분명합니다(「민사집행법」 제276조 제1항, 제244조 제2항).
보통 판결 등 집행권원이 없는 채권자는 제3채무자인 시행사나 신탁회사로 하여금 채무자의 계약명의를 다른 사람으로 변경하지 못하도록 함과 동시에 채무자에게 소유권이전등기절차 또한 이행하지 않도록 하는 내용의 가압류를 신청하고, 나아가 집행권원을 얻은 경우라면 추가로 집행관을 보관인으로 선임해 제3채무자가 그 보관인에게 소유권이전등기절차를 이행하게 하는 내용까지포함한 압류를 신청합니다.
여기서 채권자가 고민할 수 있는 부분은 분양권뿐만 아니라 분양대금반환채권에 대해서도 (가)압류를 신청할 것인가입니다.
이와 관련해 서울고등법원(2002. 5. 31. 선고 2002나6410) 판결에서 법원은 “일반적으로 당사자 간에 원상회복의무를 발생케 하는 계약의 해제는 특히 이례적이고 예외적인 것으로서 분양계약이 아직 해제되지 아니한 상태에서 그 해제를 전제로 장래 발생하게 될 계약금반환청구권을 미리 가압류한 경우 그러한 반환청구권이 가압류 당시 가까운 장래에 발생할 것임이 상당 정도 기대되는 때가 아니라면 그 압류는 당시 존재하지 아니할 뿐 아니라 미리 압류할 수 없는 채권을 가압류한 것으로서 효력이 없다”라고 했습니다.
이 판결 이후 분양권 외에 분양대금반환채권까지 (가)압류의 대상으로 삼기에는 어려움이 있는 게 사실입니다. 그러나 위 판결에서 언급된 특별한 사정(반환청구권이 가압류당시 가까운 장래에 발생할 것임이 상당 정도 기대되는 때)이 있거나 소송기법적으로 특히 필요한 상황이라면 분양대금반환채권까지 목적으로 삼는 것을 고려해 볼 필요가 있습니다.
가압류든 압류든 그 결정이 제3채무자에게 송달되면 효력이 발생하고 제3채무자로서는 결정문 주문의 기재내용에 따를 수밖에 없습니다.
이때 제3채무자인 시행사나 신탁회사가 고민할 수 있는 지점이 두 가지 있습니다.
첫째는 분양계약의 권리의무양도 및 담보제공 금지 조항 위반을 이유로 분양계약을 해제할 수 있는가이고, 둘째는 수분양자인 채무자가 잔금까지 완납하고 인도를 요구할 경우 명의변경이나 등기가 아닌 인도까지 거부할 수 있는가입니다.
먼저 일반적인 분양계약 조항의 문언(예: 본 계약서에 따른 권리 의무를 갑의 사전 승인 없이 을이 임의로 양도, 임대, 담보설정, 기타 제한물권의 설정 등을 목적으로 했을 때) 대로라면 제3채무자가 (가)압류를 이유로 분양계약을 해제할 수는 없을 것입니다.
(가)압류가 담보나 제한물권에 해당하지 않을 뿐만 아니라 수분양자인 채무자의 의사에 따라 이뤄진 것도 아니기 때문입니다.
또한 잔금을 수령한 제3채무자로서는 동시이행관계에 있는 소유권이전 및 인도 의무를 부담하는데, 이 중 소유권이전은 (가)압류의 효력으로 금지된 반면 인도까지 금지되지는 않았기 때문에 제3채무자가 인도까지 거부할 수는 없을 것입니다. /법무법인 지평 변호사