부동산, 규제 너무 풀면 ‘버블’ 조이면 ‘불황’ 위험
투기적 다주택자-실수요자엔 각기 다른 처방을
그간 ‘ 부동산 부자들을 위한 정부’라는말을 들을 정도로 각종 주택·토지 관련 규제를 잇달아 풀어왔던 정부가 지난 주 처음규제 강화 조치를 취했다. 주택을 담보로 빌릴 수 있는 액수를 정하는 주택담보인정비율(LTV)를 60%에서 50%로 낮췄다. 이명박정부가 출범한 이후 사실상의 첫 부동산 규제라면 규제라고 할 수 있다. 앞서 은행별로주택담보대출 총량을 금감원에 보고토록하는 조치도 있었지만 직접적인 규제성 조치는 사실상 이번이 처음이다. 지난해 글로벌 금융위기 이후 폭락했던 주택가격이 최근 강남 재건축 아파트를 비롯해 과천, 분당, 용인 등 버블세븐 지역을 중심으로 다시급등하자 서둘러 불을 끄기 위해 내린 조치다.
사실 LTV를 현행 60%에서 50%로 낮춘것 자체는 주택시장 입장에서 볼 때 엄청난큰 파장을 줄만한 사안은 아니다. 우선 핵심인 강남 지역의 경우 여전히 투기지역으로지정돼 있어 어차피 LTV가 40%밖에 적용되지 않고 있는데다, 버블세븐 몇 곳을 제외하곤 주택이 거래되는 지역도 많지 않기 때문이다.
하지만 시장에 미친 파장은 의외로 컸다.이 조치가 나온 이후 서울 강남 등 주요 지역의 거래가 문의가 눈에 띄게 줄어들고, 일부지역에서는 호가도 내려가는 양상을 보였다.
최근 김포에서 실시한 아파트 분양도 당초예상과 달리 크게 부진했다. 물론 이 같은 영향이 전적으로 LTV 강화 조치 때문만이라고는 할 수 없다. 7월 주택 비수기에 들어선 영향도 적지 않은 게 사실이다.
하지만 주택 시장이 이처럼 민감하게 반응한 가장 큰 이유는 정부의 주택정책 기조가 달라질 수 있다는 것을 감지했기 때문이다. 실제로 부동산 시장 일각에서 ‘규제완화를 통한 시장 활성화에 주력해온 정부의 부동산 정책 기조가 앞으로 규제와 압박 쪽으로 선회하는 것 아니냐’는 우려를 하고 있다.
정부가 향후에는 무조건 규제 해제 중심으로 정책을 펴지 않겠다는 신호를 보내자 시장이 향후 정부의 움직임을 예의주시하기시작한 것이다.
사실 현정부 들어 주택·건설 관련 부처들이 취한 일련의 규제완화 조치는 ‘고사 위기에 몰린 부동산 시장을 활성화하기 위해선약간의 투기는 어쩔 수 없는 선택’이라는 기조가 깔려 있었다.
그 대표적인 예가 재건축 아파트와 아파트 전매제한, 양도소득세 관련된 규제 완화였다.
그 여파로 지금 일부 강남 재건축 단지는지난해 9월 글로벌 금융위기가 터지기 직전때보다 오히려 올랐다. 강남 개포주공이나송파구 잠실 5단지는 국내 주택가격이 최고점을 찍었던 2007년 초 때 수준을 넘어섰다.
규제완화로 용적률이 높아지게 되면서 사업성이 좋아진 덕이다.
주택시장은 지금 다시 뜨거운 감자가 되고 있다. 대출 관련 규제가 다시 시작됐고, 내년부터는 주택담보 대출금리도 올라갈 가능성이 높아졌다. 일부 부유층들의 투기 행태때문에 자칫 다수의 서민이 무거운 주택담보 대출 이자를 물어야 할 상황에 처했다. 재건축 관련 규제를 너무 풀어 헤친 정부의 탓도 있다.
지금 주택시장의 가장 큰 관심은 정부의정책 기조다. 정부가 앞으로도 계속 규제의나사를 푸는 쪽으로 갈지, 아니면 다시 규제의 고삐를 조일 지에 따라 향후 국내 주택시장의 방향이 갈릴 것이다.
규제를 너무 풀면 경기는 좋아질 수 있지만 향후 ‘강남 불패신화’ 같은 부동산 버블이 생겨 향후 후폭풍이 불어올 수 있다. 반대로 시장의 너무 고삐를 조이면 허약하기 짝이 없는 주택시장은 다시 극도의 불황기에빠질 위험이 있다. 두 경우 모두 바람직하지못하다.
따라서 정부는 부동산 투기적 자본에 대해서는 철저한 잣대를 적용하되, 건전한투자나 자본에 대해서 관행을 배부는 지혜가 필요하다. 예를 들어 다주택자에 대해서는 철저히 과세 하되, 실수요자인 1주택자에 대해서는 관대할 필요가 있다. 또 정상적인 주택담보 대출은 용인하되 최근 강남의 제 2금융권 등에서 하는 무리한 주택담보대출 같은 편법 행위에 대해서는 LTV와 총부채상황비율(DTI)을 강화할 필요가있다. 서로 다른 환부에 다른 약을 쓰듯 부동산에 대한 처방도 상황에 따라 달라져야한다.