정확한 정보망 구축해 정보 제공 세제 등 정비 예측가능 환경조성
부동산시장의 선진화를 한마디로 설명하기는 어렵다. 일반적으로 시장의 투명성을 선진화의 척도로 간주하기도 하며, 공정한 거래질서나 세제 등을 선진화의 필요조건으로 보기도 한다.
이런 관점에서 부동산시장이 비교적 선진화되어 있다고 여겨지는국가와 선진화를 위한 노력을 경주하고 있는 국가를 대상으로 부동산과 관련된 정책과 제도의 실태 및 운영사례를 살펴보고, 이를통하여 한국의 실정에 적합한 시사점을 정리할 필요가 있다. 여기서는 유럽국가 중 영국, 프랑스, 독일의 3개국과 일본, 미국 등을 정리하고 시사점을 도출하였다. 외국사례는 각국의 특성을 고려하여유럽은 전반적인 부동산관련정책및 제도, 일본은 토지이용과 정보운용, 미국은 부동산거래관련제도등을 중심으로 정리하였다.
먼저 유럽의 경우 부동산시장현황, 거래실태, 세제, 중개제도,등기제도를 중심으로 살펴보았다.
영국은 거래사고를 예방하고 자금내역을 파악할 수 있는 기반을 마련하고 있다. 중개거래사고 방지를 위하여 금융기관에 중개회사또는 중개인의 명의로 독립된 계좌를 개설하여 예치하고, 금융문제는 중개전문변호사(solicitor)인소송대리인이 맡는다. 또한 등기된 부동산에 대한 권원조사에서실질적 심사주의를 취하고 있으며, 부실등기에 대한 국가보상제도를 시행하는 특색이 있다. 프랑스의 경우 부동산거래의 중요한제도로 노테어(Notaire)를 들 수있다. 노테어는 권원조사, 계약의공증, 거래이행 등을 수행하며, 부동산계약에서 독점적 권한 및 권원의 진실성에 대한 심사의무와계약의 안전성을 보장하고 있다.
독일은 매매계약에 대한 공증제도를 도입하고 있다. 부동산계약은공증인의 입회 하에서 이루어지고, 공증인은 부동산등기부를 확인하고 재산권의 제한사항을 심사하여 거래안전을 보장하고 있다.
미국은 부동산 중개제도를 중심으로 정리했다. 모든 부동산거래는 매매거래가 행해진 지역의 지방자치단체에 기록되고 공시되며,부동산에 대한 실제의 날인증서(deed)는 전액이 지불될 때까지 은행이나 저당회사에서 보관한다.
특히 미국에서는 거래사고 방지와안전하고 정확한 거래를 위해 금융기관에 계약금을 예치하거나,제3자인 에스크로우 회사(escrowcompany)에서 부동산에 관련된모든 문제를 확인하고 검증하는에스크로우 제도가 발달되어 있다. 따라서 보유하는 부동산을 매각할 때 부동산회사 또는 부동산브로커와 매각대행을 위한 계약을체결하므로, 거래당사자와 중개업자간의 권리와 의무관계가 확실하다. 또한 에스크로우회사, 변호사,부동산브로커, 권원보증회사(titlecompany) 등의 제3자가 중립적입장에서 거래에 관한 모든 서비스를 제공하고 있어 거래사고를미연에 방지할 수 있다.
한편 부동산시장의 선진화를 위한 각종 대책을 추진 중인 일본은부동산거래시장의 거래 투명성이낮아 거래의 정확한 실태파악이 어려운 문제를 완화하기 위하여 부동산에 관한 제반정보의 정비를 통하여 시장의 투명성을 높이고, 공정하고 신뢰할 수 있는 시장을 만들기위하여 노력하고 있다. 특히 거래를둘러싼 불투명성, 불확실성을 불식하고 투자가가 신뢰할 수 있는 시장을 형성하기 위하여 관련정보의 공개를 적극 검토 중이다. 최근 거래가격정보의 제공방향에 대한 논의에서는 성명·주소 등 정보공개의내용·범위를 둘러싸고 여러 대안이 제시되고 있다.
이들 국가에서 얻을 수 있는 주요한 시사점은 다음과 같다.첫째, 거래과정, 거래내역 통보같은 시장의 투명성을 높이기 위한 제도가 잘 정비되어 있으며, 이를 바탕으로 정책을 효과적으로운용하고 있다. 둘째, 체계적인 부동산정보망을 구축하고, 시장참여자에게 다양한 정보를 제공하여 합리적인 시장형성을 유도하고 있다.
셋째, 안정적인 세제운용이나시장규제 등을 통하여 합리적이고예측가능한 정책환경을 조성하고있다. 넷째 주택금융을 비롯한 금융시장의 발전이 부동산시장의 투명성과 효율성을 뒷받침하고 있다는 점 등을 들 수 있다. 〈국토연 SOC·건설경제실장〉
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