대형·전문업체로 양분 투기 약화로 시장 축소
주택산업에 영향을 미치는 중요한 요인으로는 정부정책과 사회경제적 환경변화 등을 들 수 있다.
보유세 강화, 양도소득세 중과등의 투기억제책과 부동산거래 실거래가 신고의무화, 거래가격의등기부기재 같은 거래 투명화정책은 시장을 실수 요자 중심으로 형성하게 만들 것이다. 이처럼 실수요자 중심으로 주택시 장이 형성되면 여러 측면에서 주택산업은영향을 받는다. 우선 주택시장 에서 투기수요가 약화되면서 분양시장의 규모는 감소한다. 이는 주택산업 의 양적 축소를 초래할 것이다. 또한 분양가 상한제, 공공부문분양주택의원 가공개에 따른 분양가격 인상억제는 주택사업의 수익성 약화를 가져오며, 단기 수익을추구하는 중·소사업자의 과다한시장 진출입을 축소시키는 요인으로 작 용할 것이다.
한편 고령화의 급속한 진전, 가구구성 변화와 더불어 소득계층의양극화, 웰빙 열풍, 환경에 대한 관심 증가, 정보통신산업의 발전 등은 다양한 유형의 새로운 주택수요를 발생시키며, 주택업체에게는새로운 사업기회를 창출한다. 또한 리폼 같은 개보수사업도 주택산업의 일정부분을 차지할 것이다. 이러한 환경변화를 감안할 때재건축 등을 포함한 건설 위주로구성되어 왔던 주택산업은 앞으로개보수 등 다양한 영역으로 분화되어질 전망이다. 이에 따라 주택산업의 구조는 다양한 사업영역을포괄하는 대형업체와 틈새시장에주력하는 전문화된 중소업체로 양분되어질 것으로 보인다.
주택시장의 내외적 환경 변화에따라 주택산업은 여러가지 문제에직면할 것이지만, 이를 해결하기위하여 노력하는 과정에서 새로운발전기회를 잡을 수 있을 것이다.
첫째, 주택산업은 자체적인 노력보다는 정부정책과 투기적 수요를 바탕으 로 성장한 측면이 있다.
외환위기 이후에도 다른 산업과비교하여 구조조 정 기간이 짧았기 때문에 일시적 충격이 아닌 금리, 환율 등의 거시경제 적 변화나소비자 욕구의 다양화 등 주택시장에서 나타나고 있는 구조적 인변화에 대한 주택산업의 대응능력은 취약할 수밖에 없을 것이다. 이는 주택산업이 국민경제의 건전한성장을 저해하고, 불안을 야기하는 원인이 되고 있다.
둘째, 주택산업은 전형적으로 노동집약적 산업으로 알려져 있다.
주택산업의 성장요인은 노동 및 자본기여도, 총요소생산성 기여도를가지고 파악 할 수 있다. 1980년대와 1990년대를 비교하면 노동기여도는 늘어난 반면 자본기여도는 줄고 총요소생산성 기여도는 증가하는 것으로 나타난다. 이는 주택산업이 자본화 과정을 충실히 이행하지 못했음을 의미한다. 한편 기술진보 등을 포함하는 총요소생산성의 성장기여도는 1980년대에 큰폭으로 증 가했다가 90년대 이후에는 큰 변화를 보이지 않고 있다.
셋째, 최근 소비자의 소득수준이 높아지고 주택보급률이 100%를 상회하면서 주택시장은 소비자주도로 전환되고 있다. 따라서 업체간 경쟁은 더욱 심화될 것이며주택의 품질기술이나 브랜드 경쟁력이 높은 대형업체보다는 경영상태가 취약한 중소업체가 주택경기하락에 따른 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다.
최근 들어 주택시장에서는 대형업체와 중소업체간의 양극화 현상이 심화 되고 있다. 주택수요가 넘치고 공급능력을 훨씬 초과하는시절에는 중소 업체가 공급하는주택에 대해서도 수요가 많았으나, 공급초과시대에는 여러 측면에서 불리한 중소업체의 입지가점점 축소될 수밖에 없을 것이다.
주택산업의 양극화는 시장의 여건변화에 대응하여 산업구조가 개편되는 과정에서 발생하는 불가피한현상이라고도 할 수 있다. 그렇지만 주택산 업에서 중소업체의 비중이 큰 진폭을 보이는 것은 바람직하지 않으며, 견실한 업체를 중심으로 산업구조가 개편되어야 한다. 특히 양극화가 급격 하게 진행되는 경우 고용불안이나 계층간소득격차를 확대시켜 국민경제 에일시적인 충격을 미칠 가능성이있다. 또한 창의성을 가진 중소업체가 자금난 등으로 퇴출되면 주택산업의 질적인 성장에도 상당한지장을 초래 할 것이다. 〈국토연 SOC·건설경제연구실장〉
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