건설공사 ‘누수 하자’, 법제도 구멍부터 막자
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건설공사 ‘누수 하자’, 법제도 구멍부터 막자
  • 오상근
  • 승인 2012.04.06 09:49
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하자담보기간 등 모호 고질적 분쟁 지속
부실한 방수 설계는 법적인 책임도 없어
제도 정비하고 설계자도 방수 이해해야

최근 몇 년간 누수(방수) 하자 민원에 대한 해답을 달라는 요청이 수없이 들어오고 있다. 1970, 1980년대의 고도 경제성장기에 사회기반시설 건설과 주택 보급률 높이기가 지상 과제였던 만큼 공기단축은 건설공사의 큰 장점으로 부각되었고, 그 과정에서 품질 및 안전관리는 소홀할 밖에 없었다.

현재 이뤄지고 있는 기술적, 법적 논란의 주 내용은 국가기반시설과 공동주택 등에서 모두 발생하지만 특히 아파트 등 공동주택의 누수 하자가 최종적으로 누구의 책임이냐는 것이다. 시공사, 설계자는 별로 큰 문제가 아니라고 하고, 급기야 민간의 경우는 감정 싸움에 의한 법적 소송으로 발전하고, 정부는 행정 명령을 내리게 된다.

주택과 건물, 기반 시설도 일종의 상품이며 제품이다. 상품이나 제품에 하자가 있으면, 하자담보 기간 내에 수리해주거나, 반품을 받거나, 교환을 해주면 된다. 그러나 문제는 이러한 구조물은 일반 상품과 달리 쉽게 수리할 수 있거나, 반품 혹은 교환이 가능하지 않다는 것에 있다.

수리 비용도 몇십, 몇백만원이 아닌 최소 몇천만, 몇억 심지어 수십억이 소요되기도 한다. 그러니 분양 혹은 시공 당사자 입장에서는 섣불리 누수 하자를 인정하거나, 교환이나 반품 받는 것은 생각할 수도 없는 현실이다.

건설 기술을 잘 모르는 일반 국민 입장에서는 주택이나 건축물에서 물이 새는 것이 상식적으로 엄연히 문제가 있다고 보고, 기술적으로 하자가 있다고 생각한다. 그러나 분양 혹은 시공 당사자는 건설 기술의 다양성과 복잡성 등의 특성을 들어 큰 문제가 아니라고 사용자를 설득한다.

일반적으로는 상호 간 협상점을 찾아 적절한 보상(보수) 수준에서 종결되지만, 그  수준이 합의되지 않으면 결국 법적 소송으로 지루한 2단계 분쟁으로 이어진다. 이러한 분쟁이 끊이질 않고, 지속되는 이유는 무엇일까. 그것은 법적 책임이 애매모호하고, 너무 약하기 때문에 방수 설계자 및 시공자는 크게 신경쓰지 않기 때문이다.

민법, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률, 집합건물의 소유에 관한 법률에서는 공사별 유형을 구분하지 않고 시설물 하자를 5년 혹은 10년까지 하자담보책임기간을 규정하였으나, 건설산업기본법, 주택법에서는 공사의 유형을 구분하여 방수공사를 각각 3년,  4년으로 책임 기간을 오히려 축소했다.

사용자와 건설사 어느 쪽을 위한 책임기간 범위 인지는 몰라도 누수 하자가 발생하면 각자의 입장에 따라 적용 법률을 다르게 선택하고, 주장한다. 물론 기술과 현상을 잘 이해 못하는 법관이 최종 판정은 내리겠지만, 어쨌든 소비자는 억울하기만 하다.

설계자, 시공자, 감리자의 경우도 건축법(제106조 벌칙)에서 건설산업기본법 (제28조)의 위반에 대해서 벌칙은 있으나, 누수의 경우 중대한 손괴(損壞)에 의한 공중(公衆)에 대한 위험발생 하자로는 보지 않기 때문에 크게 처벌받지 않는다.

단지, 건설기술관리법시행규칙(제28조 1)에 따른 벌점 부과에 따라 회사는 영업정지, 기술자는 업무정지 혹은 자격취소 등의 조치가 이루어질 뿐이다. 순수 민간 건물, 민간 아파트 건설에서는 이러한 벌점 규정도 적용하기 어렵다. 물론 이러한 벌칙이나, 소송에서 질 경우는 많은 비용을 들여 하자 보수를 취해야 한다.

해결책은 법적 기준의 정비와 강화이다. 현재의 누수에 대한 법적 해석은 단순히 방수공사의 실패에만 초점이 맞추어져 있다. 그러나 더욱 심각한 것은 방수공사를 하지 않고, 주요 구조부의 균열에 의한 누수 발생이나, 부실한 방수설계에 의한 누수 발생 등에 대해서는 아무런 법적 책임을 부과하지 못하고 있다는 것이다.

누수 하자 발생을 최소화하거나 제로화하기 위해서는 법적 강화뿐만 아니라, 이젠 설계자도 자신이 설계하는 구조물에 대해 누수 문제가 발생하지 않도록 책임감을 가지고 방수설계에 접근해야 하며, 구조물의 환경 조건, 요구조건을 이해하고, 그에 적합한 방수설계를 하여야 한다. 특히 방수 기술을 이해하고, 신소재, 신공법, 기술지침(KS 규격, 시방서 등)을 이해하도록 노력해야 한다.

시공자 또한 설계자의 방수설계 의도와 해당 기술에 대한 품질 확보 노력에 최선을 다하여야 한다. 입찰 과정의 가격 덤핑을 지양하고, 시공 과정에서 한 점의 실수도 누수로 연결됨을 인식하여 재료 성능 확인, 공사 품질 확인시스템을 갖추어 완전 방수를 만들어야 한다.   /서울과학기술대학교 주택대학원장

◎아래 글은 필자가 보내온 원문으로 지면 관계상 상기 처럼 요약했음 알려드립니다.

건설공사의 고질적 하자 누수 하자 개선할 때 ......

누수문제 해결을 위한 법적 해석 재고해야...

설계자의 방수 이해가 누수문제 해결의 첫 단추

 최근 몇 년간 법원, 학회, 정부 공공기관, 건설 관련 설계사, 시공사 및 전문공사기업, 민간 아파트 입주자대표회의 등에서 누수(방수) 하자 민원에 대한 해답을 달라는 요청이 수없이 들어오고 있다. 특히 공동주택(주로 아파트)의 사례가 많다. 그 것은 본인이 소속 대학의 주택대학원장이며, 구조물 방수 및 누수보수 분야 학계 전문가라는 소문이 나다보니, 많은 기술적, 법적 논란에 대해여 객관적인 해석과 판단을 얻을 수 있다고 기대하기 때문 일 것이다. 1970, 1980년대의 고도 경제성장기에 국토 개발을 위한 사회기반시설 건설과 주택 보급률 높이기가 지상 과제였던 만큼 공기(工期)단축은 건설공사의 큰 장점으로 부각되었고, 그 과정에서 품질 및 안전관리는 소홀할 밖에 없었다. 당시 많은 부실 아파트와 구조물을 양산되었고, 급기야 삼풍백화점과 성수대교의 붕괴와 같은 대형사고 경험을 겪었다. 다행히 “시설물안전관리에 관한 특별법”의 제정, “건설기술관리법”의 강화를 통해 많은 기술 발전과 제도적 개선이 이루어졌다. 따라서 지금은 건설업체, 발주자(국가 등)는 물론이고 국민(사용자)들도 건설공사가 대형화, 첨단화, 기능화, 고성능화 추세에 따라, 건설시장의 개방에 따른 국제경쟁 속에서, 부실방지를 위한 성능의 고급화, 설계 및 시공품질의 정밀화, 지속가능한 친환경 건설과 유지관리 기술 및 제도의 체계화를 강조하고 있다.

그 동안 건설 과정 혹은 준공 이후에 나타나던 대표적인 법적 분쟁 하자 사례를 열거해 보면 구조체 균열, 누수, 결로, 층간 및 교통 소음, 단열, 방내화, 조망권 및 일조권 침해 등이다. 이들 중 층간 및 교통 소음, 단열, 방내화, 조망권 및 일조권 침해 등의 사안은 이미 어느 정도 법적 판단(하자 책임) 기준이 마련되어 최근에는 큰 분쟁이 일고 있지 않는 상황이다. 그러나 여전히 해결되지 않고, 무시되고 있으며, 건설사에서도 가장 골치 아픈 숙제로써 기술적, 법적 논란이 끊이질 않고 있는 고질적 품질 문제가 구조체 균열 및 방수 실패에 의한 누수 하자이다.

기술적, 법적 논란의 주 내용은 구조물 특히 아파트 등의 공동주택에서의 누수 하자가 최종적으로 누구의 책임이냐는 것이다. 아파트의 경우 오랜 세월 고생해서 어렵게 구입한 수억, 수십억짜리 주택에서 물이 새고, 곰팡이가 끼고, 결로에 의한 애로사항, 국민의 세금으로 지어진 국가기반시설의 경우도 누수에 의한 사용성 및 내구성능 저하에 대해 시공사, 설계자는 별로 큰 문제가 아니라고 하고, 이에 대한 상호 해결 노력이 합치되지 않으니, 급기야 민간의 경우는 감정 싸움에 의한 법적 소송으로 발전하고, 정부는 행정 명령을 내리게 된다.

물론 사안 심각성은 민간 건축물(아파트 등)과 공공 구조물(주로 토목시설, 공공청사 건축물, 공공 임대주택 등)에 있어서 해석 및 대응 차이가 다르지만, 실제 이 문제는 그렇게 복잡한 사항이 아니다. 주택과 건물, 기반 시설도 일종의 상품이며, 제품이다. 상품이나 제품에 하자가 있으면, 하자담보(보증) 기간 내에 수리해주거나, 반품을 받거나, 교환을 해주면 된다. 그러나 문제는 이러한 구조물(시설물)은 일반 상품과 달리 쉽게 수리할 수 있거나, 반품 혹은 교환이 가능하지 않다는 것에 있다. 수리 비용도 몇십, 몇백만원이 아닌 최소 몇천만, 몇억 심지어 수십억이 소요되기도 한다. 그러니 분양 혹은 시공 당사자(설계자, 시행사, 분양사, 건설사 등 포함) 입장에서는 섣불리 누수 하자를 인정하거나, 교환이나 반품 받는 것은 생각할 수도 없는 현실이다. 이것이 사용자(입주자, 건물주, 소유자 등)나 발주자를 화나게 하는 일이다.

건설 기술을 잘 모르는 일반 국민 입장에서는 주택이나 건축물에서 물이 새는 것이 상식적으로 엄연히 문제가 있다고 보고, 기술적으로 하자가 있다고 생각한다. 그러나 분양 혹은 시공 당사자는 건설 기술의 특성(다양성, 복잡성, 환경성, 경제성 등)을 들어 큰 문제가 아니라고 사용자를 설득한다. 어떻게 생각하면 수억, 수십억을 주고 산 주택이나 건물의 소유주는 부자이고, 물 좀 새도 붕괴 등의 직접적인 문제가 없으니, 억지부리지 말고, 참고 생활하시죠라던가, 지하철, 터널, 교량, 고가차도, 지하 공동구 등 기반시설에서 물이 새어도 구조적 안전성에 당장 큰 문제가 없고, 사용자에게 직접 피해가 없으니 괜찮다는 논리인 것 같다. 그러나 진정한 기술자의 입장이나, 직접 피해 당사자인 사용자는 무슨 엉뚱한 소리냐고 화를 낸다. 일반적으로는 상호 간 협상 점을 찾아 적절한 보상(보수) 수준에서 종결되지만, 그 수준이 합의되지 않으면 결국 법적 소송으로 지루한 2단계 분쟁으로 이어진다.

이러한 분쟁이 끊이질 않고, 지속되는 이유는 무엇일까. 그것은 법적 책임이 애매모호하고, 너무 약하기 때문에 방수 설계자 및 시공자는 크게 신경쓰지 않기 때문이다. 일반적으로 로 “시설공사의 하자범위는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수(漏水)·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자를 말한다” 여기서 현재 건설공사 시설물(토목 건축의 모든 시설물)에 대해 누수 하자에 대한 관련법을 조사해 보면, 민간 시설물은 “민법(제671조)”에서 건물 등의 목적물의 수급인은 5년에서 10년의 범위에서 하자담보 책임“이 주어지고, 정부 및 공공관련 시설물은 “국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(제17조, 공사계약의 경우 담보책임)에서 민법 제671조의 범위와 동일하게 하자담보책임을 규정하고 있다. 민간 및 정부 공공공사를 모두 포함한 건설 일반에서는 ”건설산업기본법(제28조)에 하자담보책임기간을 규정하고 있으나, 그 범위는 “민법” 및 “국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률”과 다르지 않다. 다만 시행령(제30조)에서 공사유형별로 세분화하여 방수공사의 경우 3년의 하자 책임담보기간을 두고 있다. 좀 더 세부적으로 민간건축물로써 상가, 백화점, 사무실 건축, 주상복합 건물 등 복합적 용도의 사용을 목적으로 한 건물(집합건물)의 경우는 ”집합건물 소유 및 관리에 관한 법률(제9조)에서 역시 민법 제671조의 범위로 하자담보책임기간을 규정하고 있다, 그러나 공동주택의 경우는 그 특수성에 따라 주택법(시행령 제59조 1)에서는 방수공사의 경우 하자담보책임 기간을 4년으로 하고 있다.

문제는 바로 여기에 있었다. “민법”, “국가를 대상으로 하는 계약에 관한 법률”, “집합건물의 소유에 관한 법률”에서는 공사별 유형을 구분하지 않고 시설물 하자를 5년 혹은 10년까지 하자담보책임기간을 규정하였으나, 건설산업기본법, 주택법에서는 공사의 유형을 구분하여 방수공사를 각각 3년, 4년으로 책임 기간이 오히혀 축소되었다. 사용자와 건설사 어느 쪽을 위한 책임기간 범위 인지는 몰라도 누수 하자가 발생하면 각자의 입장에 따라 적용 법률을 다르게 선택하고, 주장한다. 물론 기술과 현상을 잘 이해 못하는 법관이 최종 판정은 내리겠지만, 어째든 수억원, 수십억원짜리 부실 덩어리를 안고 살아야하는 소비자는 억울하기만 하다. 설계자, 시공자, 감리자의 경우도 건축법(제106조 벌칙)에서 건설산업기본법 (제28조)의 위반에 대해서 벌칙은 있으나, 누수의 경우 중대한 손괴(損壞)에 의한 공중(公衆)에 대한 위험발생 하자로는 보지 않기 때문에 크게 처벌받지 않는다. 단지, 건설기술관리법시행규칙(제28조 1)에 따른 벌점 부과에 따라 회사는 영업 정지, 기술자는 업무 정지 혹은 자격 취소 등의 조치가 이루어질 뿐이다. 순수 민간 건물, 민간 아파트 건설에서는 이러한 벌점 규정도 적용하기 어렵다. 물론 이러한 벌칙이나, 소송에서 질 경우는 많은 비용을 들여 하자 보수를 취해야 한다.

해결책은 법적 기준의 정비와 강화이다. 현재의 누수에 대한 법적 해석은 단순히 방수공사의 실패에만 초점이 맞추어져 있다. 그러나, 더욱 심각한 것은 방수공사를 하지 않고, 주요 구조부의 균열에 의한 누수 발생이나, 부실한 방수설계에 의한 누수 발생 등에 대해서는 아무런 법적으로 책임을 부과하지 못하고 있다는 것이다. 누수 하자 발생을 최소화하거나 제로화하기 위해서는 법적 강화뿐만 아니라, 이젠 설계자도 자신이 설계하는 구조물에 대해 누수 문제가 발생하지 않도록 책임감을 가지고 방수설계에 접근해야 하며, 구조물의 환경 조건, 요구조건을 이해하고, 그에 적합한 방수설계를 하여야 한다. 특히 방수 기술을 이해하고, 신소재, 신공법, 기술지침(KS 규격, 시방서 등)을 이해하도록 노력해야 한다. 시공자 또한 설계자의 방수설계 의도와 해당 기술에 대한 품질 확보 노력에 최선을 다여야 한다. 입찰 과정의 가격 덤핑을 지양하고, 시공 과정에서 한 점의 실수도 누수로 연결됨을 인식하여 재료 성능 확인, 공사 품질 확인시스템을 갖추어 완전 방수를 만들어야 한다(ohsang@seoultech.ac.kr)

[오상근] 1111

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