대법 “하자로 입은 손해만 청구가능” 판결
재시공비 전액 아닌 이익 차액 산출해야
시공사도 보호된 자신 권리 적극 행사를

건축물을 지었을 때 ‘하자’가 발생하면 도급계약에 따라서 시공업자가 발생된 하자를 직접 보수해 줄 의무가 있고, 아파트와 같은 집합건물의 경우에는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라서 시행자인 분양자에게도 하자보수 의무가 발생한다는 것은 익히 알고 있는 사실이다.

일반적으로 건축물의 ‘하자’는 ‘공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과, 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결함’을 말한다.

구체적으로 하자의 범위에 관하여는 주택법 시행령 [별표6]에서 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 뒤틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 것’으로 규정하고 있다.

하자가 발생된 건축물에 대하여 하자보수의 의무있는 자가 직접 보수의무를 제대로 이행하는 경우에는 별 문제가 되지 아니하지만, 대부분의 경우 발생된 ‘하자’가 진짜(?) 하자인지에 대하여 다툼이 있거나, 하자보수를 해준 상태에서도 건축주가 만족하지 아니하거나, 혹은 기술적으로나 비용적으로 하자보수를 하기 현저히 곤란한 경우에는 하자보수에 갈음하는 손해배상금액을 얼마로 산정하여야 하는지의 문제가 발생한다.

즉, 하자보수에 갈음하는 손해배상액이 범위를 결정하는 것에 대하여 다툼이 발생하게 되는 경우에는 법원에서는 ‘건설감정인’에게 하자보수비용을 산출하도록 하고 있다.

흔히, 감정인이 하자보수 비용을 산출함에 있어서는 만연히 하자의 중요도를 따지지 아니하고 하자보수비용 전액을 산출함으로써 건설업체에 부담을 가중시키는 경우가 있는데, 대법원 판례에 의하면 “하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고 하자로 인하여 입은 손해만을 청구할 수 있다”는 것이고, 또한 이러한 경우 하자로 인한 손해액이라는 것은 “하자없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재의 상태대로의 교환가치와의 차액”이 된다고 하고 있다.(대법원 200. 11. 14. 선고 99다 49743 판결)

또한, 위 판례에서 하자가 중요한 경우라 함은 “건물의 주요 구조부에 관련된 것이거나 주택으로서의 기능에 현저한 장애를 주는 것 외에 신체에 위해를 끼치는 정도의 안전상의 하자”에 한정하고 있고, 비용이 과다한지의 여부에 관한 판단은 “보수에 필요한 비용과 보수에 의하여 생기는 이익을 비교하여 판단”할 필요가 있다고 판시하고 있다.

즉, 하자가 중요하지 아니하면서 하자보수비가 과다한 경우에는 하자없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자있는 상태로의 시공비용의 차액을 산출하여야 한다는 것이다.

그럼에도 불구하고, 위와같은 대법원 판례의 취지에 의하지 아니하고 만연히 하자보수를 위한 재시공비용을 보수비용으로 산출함으로써 건설업체에게 과다한 부담을 지우는 경우가 종종 있는데, 예를 들어 하자부위의 현장조사결과 계단실 등의 미장 몰탈의 평균두께가 설계도면의 당해부위 상세도상의 치수 20mm에 못 미치는 18mm로 조사된 하자사건에 대하여 보수비용을 산정함에 있어 미장면을 재철거한 후 재시공하는 비용을 산출을 하는 경우가 있다.

그러나, 18mm 두께로 미장되었다고 하여 건물의 안전에 문제가 있는 것이 아닌 한 이를 걷어내고 재시공을 하는 비용으로 보수금액을 산출하는 것은 불합리하고 시공업자에게만 지나치게 과대한 부담이 된다고 할 수 있다.

따라서, 이러한 하자는 대법원 판례의 취지에 따라서 건축물의 구조적 안전성, 내구연한에 영향을 미치는 중요한 하자는 아님을 적극적으로 주장하여 하자없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자있는 상태로의 시공비용의 차액을 산출하여야 할 필요가 있는 것이다.

‘권리위에 잠자는 자는 보호해 주지 않는다’는 격언처럼, 하자가 발생하였다고 시공업체가 재시공상의 모든 책임을 지는 것이 아니라 이 건과 같이 보수비용의 산출단계에서 발생된 하자가 기능상·안전상 중요하지 않다는 점 등 시공업자들에게 보호된 권리를 감정단계에서 적극적으로 반영될 수 있도록 노력하여야 할 필요가 있다.  /박영만 법무법인 법여울 대표변호사

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