서두르는 모양새의 국토교통부부터 불안을 키운다. 시범단지 격인 서울 사업지가 국토부 기대대로 1월 중에 확정될지에 대한 의문이 그 시작이다. 국토부는 서울 중구 신당동 도로교통공단 부지 1만2916㎡에 1000여 채 규모의 임대용 주상복합 아파트를 짓겠다고 했다.
이 터는 서울시 도시계획 조례상 295%까지 용적률이 가능하다. 국토부는 이 용적률을 그대로 두고 사업자가 해당 용지의 20%를 상가로 개발해 임대료 손실을 보전하게 한다는 계산이다.
그러나 업계의 한 관계자는 “이렇게 해서는 사업자가 수익을 낼 수 없다. 국토부가 사업 실적을 조속히 내기 위해 용적률을 높이지 않고 그냥 진행하려 하는 것 같다”고 지적했다. 이 터가 가진 사업성은 국토부보다는 시장이 더 잘 알 것이다. 이 관계자는 “간단히 말해 현재 용적률로 개발이 가능했다면 이 땅이 아직까지 남아 있지도 않았을 것”이라고 명쾌하게 정리했다.
이 관계자에 따르면 도로교통공단 터는 2011년부터 매각 공고를 냈지만 15차례나 유찰됐다. 또 감정가는 애초 999억원에서 888억원까지 떨어졌다. 다시 정리하면, 이 부지는 현 상태대로는 개발 수익을 기대할 수 없고, 법을 바꿔 ‘기업형임대 공급촉진지구’로 지정해 서울시 조례에 상관없이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법’ 상한선까지 용적률을 높여줘야 한다는 뜻이다.
브랜드 갈등도 예상을 벗어나긴 어려워 보인다. 대책 발표 날 취재진 질의에 국토부 관계자는 “현재까지 사업에 참여할 뜻을 밝힌 대형 건설사는 모두 자사 브랜드 뒤에 스테이를 붙이기로 했다”고 답했다. 건설사는 시큰둥이다. 이들은 아무리 중산층 대상이라 해도 임대 아파트에 대한 이미지가 별로인데 십수 년 동안 큰 돈 들여 구축한 자사 브랜드에 국토부가 ‘급조’한 스테이를 선뜻 붙일 생각은 없어 보인다.
기존 아파트 입주민의 반발도 뻔하다. 브랜드 값이 아파트값에 반영된 현실에서 어찌 됐던 임대아파트에 내 집 브랜드가 사용되는 것이 좋을 사람은 없을 것이다. 서울 강남구 자곡동 강남보금자리지구에서 벌어지고 있는 ‘래미안’ 싸움이 그 증거다. 서울시 SH공사의 임대·공공분양아파트인 ‘자곡포레’ 입주민들이 단지 명을 ‘래미안 강남포레’로 변경하려 하자 같은 지구 내 민간분양아파트인 ‘래미안 강남힐즈’ 주민이 발끈했다. 시공사는 같지만 ‘태생’이 다른 아파트 간의 갈등이다.
국회는 또 어쩔텐가. 함영진 부동산114 리서치센터장은 뉴스테이 정책 발표 날 “안착까지 넘어야 할 산이 많다”라고 평가했다. 그동안 언론들은 앞에서 거론한 문제 외에 중산층 임차인의 월세에 대한 거부감, 전월세 양극화 심화·골목상권 죽이기 우려 등에 대한 다양한 지적을 쏟아냈다.
그런데 필자는 함 센터장의 말을 듣자 말자 우리가 넘어야 할 가장 큰 ‘산’으로 국회를 떠올렸다. 뉴스테이 정책은 민간 주택임대사업 육성에 관한 법률 제정과 도시 및 주거환경 정비법 개정 등의 후속 입법이 필요하다. 국토부는 2월부터 바로 이 작업에 들어간다. 법 제정과 개정, 시행령·지침 개정 등이 족히 20∼30개는 이뤄져야 한다.
‘부동산3법’을 2014년 마지막 본회의에서 통과시킨 국회다. 이번에는 부동산3법의 10배다. 발표 직후 “대기업 배만 불리는 정책”, “서민층 주거복지를 외면한 대책”이라고 날을 세운 야당이 정부와 여당의 설득에 동의할 때까지 국민은 또 얼마나 많은 인고의 시간을 감내해야 할까. 벌써부터 머리가 아프다. /나기천 세계일보 기자