■ 이창록 변호사의 ‘알기 쉬운 건설·부동산 판례 해설’

 
Q 갑은 2009년 4월 사용검사를 받은 아파트의 입주자대표회의이며, 을은 그 아파트의 사업주체입니다. 갑은 2013년 12월경부터 관리해 오던 아파트 외벽 중, 내력구조부에 다수의 균열, 누수 등이 발생됐다며 을에게 균열 등을 보수하여 줄 것을 요청했습니다.

그런데 을은 안전진단을 실시한 결과 균열 등으로 인해 위 아파트가 현재 무너지거나 무너질 우려가 전혀 없고, 관련 법령인 주택법에 ‘내력구조부에 발생한 균열 등의 하자로 인해 아파트가 무너질 우려가 없는 경우 그 아파트의 사업주체는 장기간(5년 또는 10년)의 하자담보책임을 부담하지 않는다’는 이유를 내세워 갑의 하자보수요청을 들어주지 않고 다투고 있습니다. 이 경우 을의 주장은 정당한가요?

A 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결이 선고되기 이전까지 실제 위와 같은 다툼의 사례는 공동주택의 관리 실무상, 또 법원실무 상 매우 많이 발생했습니다. 그런데 위 대법원 판결에서는 다음과 같은 이유로 실무상의 다툼을 정리했고, 그 판결에 따르면 위 사례에서 사업주체인 을의 주장은 결과적으로 부당하다고 볼 수 있습니다.

즉, 대법원은 을의 주장처럼 관련 주택법령에서 ‘내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우 또는 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있는 경우’ 사업주체가 장기간의 담보책임을 부담한다는 내용을 정하고 있지만, 그 법령의 취지는 내력구조부에 대해서는 그 위험성과 주요성에 비추어 특별히 가중해 책임을 지게 하려는 것이지, 반드시 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우에만 보수책임을 사업주체에게 부담하게 하려는 것이 아닙니다.

또 공동주택이 아닌 일반 대형공공성 건축물을 규율하는 법률에서도 주택법이 정하는 위와 같은 제한규정을 두고 있지 않습니다. 만일 위 사례에서 을의 주장과 같이 주택법령을 문언대로 엄격하게 해석하면, 결과적으로 일반 건물보다 보호의 필요성이 더 큰 아파트와 같은 공동주택을 덜 보호하게 돼 국민의 주거생활에 큰 위험을 초래할 수도 있기 때문에 아파트 내력구조부에 발생한 단순한 균열 등의 결함으로 인해 그 아파트가 붕괴할 우려가 없다고 하더라도 사업주체는 그 균열 등의 하자에 대한 보수책임을 부담해야 하는 것입니다./이창록 법무법인(유) 영진 변호사(02-521-0421)(http://www.yjlaw.co.kr/professional_lcl.htm)

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