“대규모 개발형 투자에서 유지보수·성능개선 분야와 ICT 등 융복합 수요 증가 시공 후 임대도 활성화 예상 업계는 선제 대응해야 생존”
2015년 주택시장은 정부의 주택시장 정상화 대책, 저금리기조에 따른 주택수요의 증가로 분양주택의 공급물량이 크게 증가하였다. 이에 힘입어 작년의 건설투자 증가폭도 전년도에 비해 크게 올랐다.
하지만, 2016년의 건설시장은 대내외 여건과 가계부채 대책에 따른 담보대출심사 강화 등의 여파로 주택경기가 전년에 비해 다소 위축될 것으로 보인다. 작년의 건설투자를 견인하였던 주거용 건물투자가 위축된 상황에서 비주거용 및 토목투자의 증가 요인이 크게 두드러지지 않는 점은 올해 건설경기의 전망을 어둡게 한다.
과거 성장 시대의 건설투자는 신규 대형 SOC 등 토목투자 수요 증가와 주택공급부족에 따른 주택투자 수요의 증가에 의해 견인되었다. 하지만 향후 SOC 투자에 대한 재정당국의 시각은 SOC 스톡의 증가에 따라 과거와 같은 공격형, 확대지향적 신규 투자보다는 투자부문 간 조정 등 안정적, 관리적 투자기조 하에 투자효율성 제고에 초점을 두고 있어 향후의 토목투자의 확대는 크게 기대할 바가 없는 상황이다.
이와 같은 상황에서 향후 건설시장은 신규 대형 건설투자보다는 기존의 시설물의 리모델링 등 유지보수, 성능개선 등 분야의 투자수요 증가로 이어질 것으로 보인다. 특히 SOC 투자 부문에서는 기존의 SOC 스톡의 노후화에 따른 유지보수, 정비 수요 증가와 향후 기술변화에 대응한 C-ITS 및 차량도로-자동화로의 첨단교통인프라의 수요 증가, 스마트시티에 대응한 에너지, 안전에 대응한 투자수요의 증가가 새로운 건설시장 변화 요인으로 작용할 것으로 보인다.
아울러, 주택 부문에서는 저렴주택 공급을 통한 주거안정화를 위해 다양한 재원조달 방식을 활용한 공공임대주택 투자가 지속적으로 이루어질 전망이다. 최근 중산층의 주거불안을 해소하기 위하여 민간 자본을 활용하는 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급이 그 대표적인 사례다.
기업형 임대주택(뉴스테이)은 건설업체의 일정부문 주택투자 지분의 참여를 유도하고, 건설 이후 유지관리 및 임대수익을 토대로 사업을 운용한다는 측면에서, 건설업체가 단순히 시공에만 머무는 단발성 사업참여라기보다는 시공이후 임대사업도 병행한다는 점에서 그 의미가 있다. 건설 이후 임대관리 등 지속적인 사업 참여로 업체의 운영경비 확보와 내부 인력의 운용 폭을 확장하는 동시에 시설물의 품질 및 안전 확보에도 도움이 될 것으로 판단된다.
특히 주택 분야의 건설업체의 경우 주택임대사업 진출에도 관심을 보이고 있는 상황에서 이러한 민간자본 참여에 의한 건설 및 임대방식은 임대주택의 공급 확대에 크게 기여할 것으로 보인다. 향후 보다 다양한 공공 및 민간재원조달 방식을 통한 사업운영이 이루어질 수 있는 여건이 조성될 필요가 있다.
정부 SOC 예산의 축소로 민자사업의 중요성이 크게 부각되었고, 정부는 임대형 민자사업(BTL)의 민간제안 허용, 민자사업 제안대상의 확대, 수익-비용 공유형 민자사업 도입 등 제도적 개선을 하였다.
하지만 민자사업의 활성화를 위해서는 무엇보다도 수익, 비용-위험 부담에 대한 명확한 기준이 요구된다. 아울러, 민간의 자본을 SOC 투자 및 임대주택 건설 사업에 유치하기 위해서는 부동산 펀드 및 개발·임대형 리츠 등 다양한 투자자의 참여가 이루어질 수 있는 여건을 마련할 필요가 있다.
이미 지적한 바와 같이 향후 건설 시장은 토목의 경우 대규모 개발형 건설투자보다 유지보수, 개량 등 소규모 건설 투자와 첨단기술 정보인프라를 접목한 새로운 융복합적 분야의 투자수요의 증가가 예상된다. 주택의 경우에도 에너지, 환경, 건강 등을 고려한 그린·건강 주택에 대한 투자수요가 증가할 것이다.
향후 건설투자의 방향도 종전과 같은 양적 확대보다는 이러한 가치를 접목한 질적 개선으로 접근되어 가고 있는 상황이다.
따라서 이상의 시장변화와 투자수요 방향에 따라 건설생산체계 등 공급방식 등도 이에 부합되는 방향으로 정비될 필요가 있다. 새로운 업역 분야와의 협력과 업역의 다각화, 전문분야 기술의 향상과 접목은 향후 건설업체의 생존전략과 밀접한 관련을 가진다. 이러한 시장변화의 트렌드에 따라 정부 및 시장참여자는 적극적, 선제적으로 대응하여야 할 것이다. /김성일 국토연구원 주택토지연구본부장