“주택 과잉공급을 조절하는 것은
늦었지만 시의적절하다
더불어 지역별·수요자 여건을
고려한 맞춤형 공급관리와
투기적 분양권 거래에 대한
지속적 모니터링이 필요하다”
이번 8·25 가계부채 관리대책은 기존 대책과 다른 특징을 가지고 있다. 우선 가계부채 대책에 주택공급 관리 방안을 포함하고 있으며, 다음으로 기존 대책에 비해 ‘맞춤형’, ‘취약계층 보호’ 등의 키워드가 다수 등장한다는 점이다.
전자에 대해서 시장의 반응은 두 가지로 엇갈린다. 첫째는 가계부채의 문제는 저금리에 따른 대출수요의 증가와 고용 등 경제여건의 악화와 가계소득의 감소에 따른 부채의 증가에 원인이 있으므로 이에 대한 적절한 처방이 요구되지, 주택공급에 초점을 두고 접근하는 것은 본말이 전도됐다는 시각이다. 나머지 하나는 가계부채가 금리기조하의 시중유동자금이 부동산으로 몰려 부동산시장 과열을 조장했다는 점에서 부동산 금융규제를 통한 공동주택 중도금에 대한 집단대출을 선별적으로 억제해 가계부채의 증가세를 막고, 인허가물량의 조정도 동시에 강구하는 것이 바람직하다는 시각이다.
이번 대책에 주택공급 관리가 포함된 것은 금융정책만으로 해결하기 어려운 가계부채 문제를 균형 있게 접근하기 위한 정책당국의 고민이 깃들여 있다고 생각된다.
최근 가계부채의 빠른 증가와 주택공급 과잉 우려는 주택시장 관련 중요한 이슈로 부각돼 왔다. 특히 가계부채의 중요한 부분을 차지하는 주택담보대출 중에서 중도금에 대한 대출은 신규 분양주택 시장과 긴밀하게 연결돼 있어 가계부채 문제를 금융만의 문제로 바라보고 접근하는 데는 한계가 노정되어 온 것이 사실이다. 자칫 가계부채를 금융문제로만 이해하고 관련 정책을 시행할 경우 주택시장을 포함한 실물 부문의 시장을 크게 위축시킬 수 있는 위험요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 특히 현재와 같이 대외경제 여건이 불확실하고 미국 금리 인상 가능성이 높아지고 있는 상황에서 가계부채 문제를 해결하기 위한 대책은 더욱 신중하고 실물부문과의 관계를 고려한 깊은 고민이 필요한 것이 사실이다.
최근 1∼2년에 걸친 신규 주택공급의 빠른 증가는 주택시장 내에서도 주택의 과잉공급 논란을 일으키고 있으며 미분양 위험에 대한 우려를 증대시킨 부분이 있다. 주택인허가 물량의 증가와 지방을 중심으로 하는 미분양물량의 증가가 이를 뒷받침한다. 향후 주택 공급과잉의 적정한 관리는 가계부채의 상당부분을 차지하는 신규분양 대출의 증가를 유발하는 신규분양주택의 물량조정을 통해 해결하겠다는 정책적 판단에 기인한다. 다만 현재 신규 주택공급물량의 조정으로 기존 주택가격의 상승과 주택 건설경기의 위축을 초래하지 않을까 하는 우려가 없는 것은 아니다. 따라서 향후 정책 시행 과정에서 정책의 부정적 효과는 없는지에 대한 면밀한 분석과 이러한 정책 변화가 건설시장 부문별로 어떠한 영향을 주는지에 대해서도 지속적인 모니터링이 요구된다.
아울러, 이번 대책에서 앞서 말한 것과 같이 ‘맞춤형’, ‘취약계층 보호’라는 키워드가 자주 등장한다. 이는 가계대출 문제를 총량관리보다 대출의 특성, 가구의 특성 등에 맞게 맞춤형으로 설계하고, 취약계층을 포함한 금융소비자의 보호에도 주안을 두겠다는 의지를 표명하고 있다. 다만 이번 가계부채 대책에 주택공급관리를 포함시킨 것은 ‘최초’인 만큼 앞으로 많은 숙제가 남아 있다.
주택공급관리를 위해서는 지역 주택시장의 수급에 대한 지속적인 모니터링과 지역별 수요과다, 공급과다 지역에 따른 차별적 공급물량의 조정 등 주택공급관리 정책의 엄격한 설계와 집행이 요구된다. 이를 위해 지역 주택시장의 종합적인 수급 요인을 면밀히 파악한 지역주택시장 수급 지도를 작성하고, 이를 부동산시장 조기경보시스템(EWS)과 연계해 정책지원체제를 더욱 정교히 할 필요가 있다.
이러한 주택공급 관리정책과 더불어, 저금리로 인한 시중 부동자금이 신규분양주택에서 분양권 거래 등 단기 수익을 추구하는 행태가 만연해 있는 상황이다. 향후 대책의 시행과정을 모니터링하면서, 시장과열이 있는 지역에서 단기차익을 추구하는 분양권 거래 등 투기적 수요에 대한 지속적 관리도 동시에 요구된다.
결론적으로 이번 가계부채관리대책은 정부로서도 주택공급과잉 우려를 공식적으로 수용한 것으로 늦은 감이 있지만, 시의적절한 조치로 판단된다. 공공임대주택의 공급은 계획한 대로 지역적 수요를 파악해 지속적으로 이루어져야 할 것이며, 민간 분양주택의 경우 지역별 부동산 시장여건을 반영한 ‘맞춤형’ 수급관리정책이 요구된다. /국토연구원 주택토지연구본부장