▒ 이창록 변호사의 ‘알기 쉬운 건설·부동산 판례 해설’
Q 아파트 입주자대표회의인 X는 그가 관리하고 있는 아파트에 다수의 하자가 발생했다며 하자보수보증인인 Y를 상대로 하자보수보증금의 지급을 구하는 소를 제기했습니다. X가 하자라고 주장하는 항목 중에는 미시공, 오시공과 세대 욕실 바닥 구배불량, 아파트 지하PIT 및 지하주차장, 부속동 배수로 구배불량 및 중앙공원 배수로 구배불량 등의 하자가 포함돼 있었습니다.
이에 대해 Y는 위 아파트 시공자인 갑과 X를 위한 하자보수보증계약을 체결했는데, 그 계약에 편입된 보증약관에는 ‘준공검사 또는 검수를 받은 후 하자담보책임기간 안에 발생한 하자에 대해 그 보수 또는 보완청구를 받았음에도 불구하고 이를 이행하지 아니함으로써 채권자가 입은 손해를 보상해 드립니다’라고 돼 있고, 위 하자들은 준공검사 또는 사용검사 이전에 이미 발생한 하자이므로 Y는 보증책임을 부담하지 않는다고 다퉜습니다.
A 이와 관련해 하급심 법원은 미시공, 부실시공 또는 변경시공 등의 공사상 잘못이 사용검사 이전에 이미 있었다고 하더라도 그로 인한 균열 등이나 작동 또는 기능불량 등으로 인한 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장이 사용검사 후에 나타나는 경우에는 사용검사 후 하자로 분류하여야 할 것이나, X가 사용검사 후 하자라고 주장하는 각 하자는 미시공, 오시공 그 자체이거나 시공과 동시에 위 아파트에 내재하게 되는 것으로서, 그 하자로 인한 기능불량 등이 사용검사 이전부터 나타나 계속 같은 상태로 유지되는 것일 뿐 그 하자상태가 사용검사 이후에 비로소 나타나거나 확대 또는 악화되어 나타난 것으로 보기도 어려워, X의 주장을 받아들이지 않았습니다.
또 다른 하급심 법원은 시공자가 시공해야 할 부분을 시공하지 아니한 공사상 잘못이 사용검사 전에 이미 외관상 아파트에 뚜렷이 나타났고 그로 인해 발생한 안전상 지장이라는 하자가 사용검사 전에 이미 발생했다고 볼 수 있으므로 위 하자는 사용검사 전 하자에 해당된다는 취지로도 판단했습니다. /법무법인 공유