주택임대소득

전세나 월세로 임대를 주시는 분들이 많으실 텐데 오늘은 주택임대소득에 대한 종합소득세를 얼마나 내야 되는지 알아보기로 하자.

사실 주택의 임대소득은 국세청에서 잘 파악하기가 어려웠다. 상가임대처럼 사업자등록을 내고 세금계산서를 발행하는 것도 아니고, 대부분 비사업자로 임대료를 받아왔기 때문이다. 하지만 근로소득자의 월세액 세액공제 등 제도의 신설로 월세임대사업자의 소득이 노출되면서 정확한 세금신고가 필요해졌다.

주택임대소득이라도 전부 과세가 되는 것이 아니고, 과세의 대상이 되는 소득은 다음과 같다. 월세의 경우에는 2주택 이상 소유자 또는 1주택 소유자로서 고가주택(기준시가 9억원 초과 주택)의 월세소득만 과세대상이다. 즉, 고가주택이 아닌 1주택자의 월세소득은 과세대상에서 제외된다.

예를 들어 1주택자 본인은 전세나 월세를 살고 있고, 고가주택이 아닌 1주택을 월세로 주는 경우에는 아예 과세대상이 아닌 것이다. 여기서 관리비 등의 명목으로 월세 이외에 금액을 더 받는 경우에는 공공전기료나 공공수도세를 제외한 나머지 금액은 주택임대소득에 포함되므로 주의해야 한다.

전세의 경우에는 3주택 이상 소유자로서 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 보증금의 60%에 정기예금이자율(작년 기준 1.8%, 2017년 기준 1.6%)을 곱한 금액을 임대소득으로 보고 있다.

다만, 주거안정과 급격한 조세증가의 방지를 이유로 주택임대소득에 대한 혜택이 있는데, 주택임대소득 총수입금액(위의 전세와 월세 합계액)이 2000만원 이하면 비과세를 적용한다. 1원이라도 초과하면 전액을 과세대상으로 보아 본인의 다른 소득(근로, 사업, 연금 등)과 합산해 종합소득세를 신고해야 하므로 주의하기 바란다.

개인적 소견으로 비과세부분이 좀 불합리하다. 2000만원의 주택임대소득은 비과세로 세금이 안 나오지만, 2100만원의 주택임대소득은 2100만원 전액과세가 돼 최소 195만원 정도의 세금이 나오기 때문이다. 다른 세금계산구조처럼 2000만원을 공제해줄 필요가 있어 보인다. /세담세무회계 대표