한신평, 8.2 부동산 대책 이후 부동산 경기·건설사 신용 전망
8.2 부동산 대책이 부동산 경기와 건설사 신용에 어떤 영향을 미칠까?
한국신용평가가 이를 주제로 지난 26일 ‘8.2 부동산 대책 이후 부동산 경기 및 건설사 신용 전망’ 세미나를 개최해 문답풀이로 이에 대해 답했다. 이를 요약한다.
Q. 8.2 대책, 시장에 영향을 줄 수 있는 규제를 담고 있는가?
A. 그렇다. 주요내용이 투기수요 차단과 다주택자 투자유인 억제로, ‘투자수요 없이 과열은 없다’는 원칙을 바탕으로 하고 있다.
Q. 8.2 대책 이후 주택경기는 위축될 것인가?
A. 위축될 가능성이 크다. 짧은 기간(2015~2016년)에 아파트 분양물량이 급격히 확대돼 평균적인 수요에 비해 공급이 많은 지역부터 위축되고, 부동산 규제 강화에 따른 주택가격 하향 압력이 거래위축을 초래할 것으로 전망된다.
Q. 부동산 가격의 폭락 가능성이 있는가?
A. 제한적이다. 2000년대 이후 주택가격이 물가지수 및 소득지수 추세에서 벗어나지 않았다. 또 우리나라는 최근 주택가격 상승지수가 소득증가 지수를 밑돌고 있고 글로벌 대비해 가격상승이 과도하지 않은 수준이다.
Q. 현재 관찰되는 입주율이 문제되는 수준인가?
A. 그렇지 않다. 전국 평균 입주율이 최근 3개월간 80% 내외로 양호한 수준이다. 주요건설사의 2017년 1~5월 합산 미입주율도 1.7%로 낮은 수준이고, 미입주율 15% 이상 현장은 경기도 2개 현장에 불과하다.
Q. 입주물량 부담은 어느 정도 수준인가?
A. 2000년 이후 가장 많은 입주물량이 도래하고 있다. 2018년 입주물량이 약 44만가구로 크게 증가해 장기평균(28만7000가구)을 크게 상회할 전망이다.
Q. 입주리스크, 신용도에 영향을 미치는 수준으로 확대될 것인가?
A. 단기적으로는 제한적이다. 입주예정 현장의 분양률이 양호하고, 2014년 이후 분양건은 전국 평균적으로 분양가와 매매가의 괴리가 크지 않다.
Q. 건설사들의 주택사업 실적, 언제까지 지속 가능한가?
A. 2019년까지 주택부문에서 양호한 매출 및 수익성이 예상된다. 2017년 이후 분양물량이 큰폭으로 감소하는 시나리오에서도 기 공급물량과 우수한 분양률을 바탕으로 2017~18년은 2016년 이상의 실적을 달성할 가능성이 높다. 2019년은 매출이 감소하나 3개년 평균 매출은 2016년 매출을 초과할 듯하다. 단, 현금흐름은 입주율이나 분양경기에 영향을 받을 수 있다.