최근 한 조간신문에 눈길을 끄는 흥미로운 기사가 실렸다. 경기도 군포시청이 지하철 1ㆍ4호 금정역 인근 지역주택조합 방식 아파트에 대해 시 홈페이지에 주민 안내문을 게재했다는 내용이다. 형식은 안내문이지만 주체가 주택건설 인허가권을 쥔 시청이라 실제 메시지는 ‘투자에 유의하라’는 경고문이다. 이 기사에 따르면 지난달 말부터 금정역 인근 부지에 아파트 건설이 추진 중이라며 한 지역주택조합이 조합원 모집을 홍보하는 전단을 뿌렸고 이후 사실 여부를 확인하는 주민 문의가 쏟아지고 있다. 군포시는 “사업 계획은 확정되지 않았고 사업 가능 여부도 향후 도시계획 변경 및 소유권 확보에 따라 결정된다”는 입장을 밝혔다.
이 기사에 흥미를 느낀 이유는 두 가지다. 우선 회사와 교회 등 각종 오프라인 커뮤니티에서 ‘자의 반, 타의 반’ 부동산 투자 컨설턴트 역할을 맡곤 하는데, 유일하게 투자 방향을 짚어주지 못한 게 지역주택조합이었다. 컨설팅을 해 주고 싶은 마음과 달리 안정성이 담보된 주택 위주 부동산 매매거래만 해왔고 그 결과 지역주택조합 실무 경험이 없어 함부로 말하기가 부담됐었다. 두 번째는 예전부터 ‘보라매 칼럼’에 지역주택조합을 주제로 글을 한 번 쓰겠다는 신념을 갖고 있었는데 때마침 흥미로운 소재가 포착됐다.
지역주택조합 사업 방식의 개념은 간단하다. 특정 지역 거주자들이 조합을 설립해 해당주택지 토지 소유자 80% 이상의 동의를 얻어 시공사 선정 등을 직접 처리하며 공동주택을 짓는 방식이다. 지난해 전국에서 설립 인가를 받은 지역주택조합은 104곳(6만9150가구)으로 2010년 7곳(3697가구)보다 15배 증가했다.
투자자들이 지역주택조합에 솔깃하는 가장 큰 이유는 역시 일반 분양 아파트보다 저렴한 가격이다. 토지매입 기간 등 사업관리 여건만 양호하면 지역주택조합이 사업 주체가 돼 시행사가 취하는 이윤이나 각종 부대비용 등을 줄일 수 있어 분양가를 10~20% 낮출 수 있다. 게다가 주택청약통장이 필요 없고 일반 분양분에 비해 양호한 동ㆍ호수도 지정할 수 있다. 계획 대로만 되면 좋은 동호수의 아파트를 주변 시세보다 싸게 구입해 쏠쏠한 이익을 맛볼 수 있다.
문제는 사업 제반 절차들이 물 흐르듯이 부드럽게 흘러갈 수 있느냐 여부다. 부동산 업계에 몸 담은 사람들이라면 알겠지만 부동산 사업 특성상 각종 인허가 승인이 우는 아이 젖 주듯 쉽지 않고 예상치 못한 변수들이 속속 돌출해 사업 지연이 잦은 특성이 있다.
실제 지역주택조합이 토지를 제대로 확보하지 못하거나 기반시설 확충을 위한 지구단위계획 변경 등에서 난항을 겪으면서 사업이 덜커덕거리는 경우가 왕왕 있다. 사업 주체인 조합의 집행부 비리 또는 조합원 간 갈등에 따른 사업 좌초와 사업 지연 리스크도 염두에 둬야 한다. 사업 계획이 지연되고 토지 매입비가 상승하면 추가분담금이 늘어나 목표 분양가보다 더 많은 돈을 주고 사야 할 가능성이 발생할 수도 있다. 또한 지역주택조합은 가입과 달리 탈퇴가 꽤 어렵다는 점도 염두에 둬야 한다.
지역주택조합은 건설사나 시행사가 아닌 조합원들이 사업 리스크를 모두 떠안는 구조다. 따라서 투자를 결정하기 전까지 신중에 신중을 기해야 혹시 모를 자산 손실을 막을 수 있다. 투자의 세계는 ‘하이 리스크, 하이 리턴’이 지배하는 곳이라는 걸 명심하자. /배성재 한국일보 기자