법무법인 지평의 ‘법률이야기’
법인세법령은 법인이 보유한 부동산 중 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 부동산(이하 ‘비업무용 부동산’)에 대한 대출이자는 법인세 부과대상에서 제외(즉 손금처리)할 수 없도록 규정하고 있습니다. 다만 부동산의 취득 시점과 업무용으로서의 사용 시점이 달라질 수 있는 현실을 고려해, 법인세법령은 부동산 취득 시점으로부터 유예기간이 지나도록 법인의 업무에 직접 사용하지 않은 부동산만을 ‘비업무용 부동산’으로 보고 있습니다.
유예기간을 구체적으로 살펴보면 △건축물 또는 시설물 신축용 토지의 경우 취득일로부터 5년 △부동산매매업을 주업으로 하는 기업이 취득한 매매용 부동산의 경우 취득일로부터 5년 △그 밖의 경우 취득일로부터 2년입니다. 이 중 ‘부동산매매업체가 취득한 매매용 부동산의 유예기간’ 적용이 문제되고 있습니다.
건설경기 침체로 부동산매매업체(아파트 시행업자나 건물 건설업자)가 개발 목적으로 보유한 땅에 관해 법인세법령상 유예기간인 5년이 지나도록 개발이 진행되지 않는 경우도 상당하며, 개발을 포기하고 제3자에게 땅을 매도하는 경우도 빈번하게 발생하고 있습니다. 이 경우 부동산매매업체가 보유만 하고 실제 개발에는 착수하지 않은 부동산을 ‘비업무용 부동산’으로 봐야 할까요? 아니면 ‘업무용 부동산’으로 봐야 할까요?
최근 대법원은 “부동산매매업체가 부동산매매용 토지를 양도하는 것 자체를 법인의 업무에 직접 사용한 것으로 보아야 한다. 따라서 부동산매매업체가 매매용부동산을 취득한 후 유예기간이 지난 다음 양도한 경우에는 해당 부동산 취득일로부터 양도일까지의 기간 전부가 아니라, 유예기간이 지난 다음날부터 양도를 통해 직접 사용하기 전까지의 기간만이 업무와 관련 없는 기간에 해당한다”고 판시했습니다(대법원 2018. 5. 11. 선고 2014두44342 판결 참조).
쉽게 말해 부동산매매업체 A가 개발용 토지 X를 취득한 후 개발에 이르지 못하고 8년 후에 B에게 양도했다면, 유예기간 5년을 뺀 3년의 기간 동안만 비업무용 부동산에 해당하므로, 3년간 발생한 대출이자만 손금처리할 수 없고, 5년간의 대출이자는 손금처리할 수 있다는 것입니다.
위 대법원 판결의 취지에 따른다면, 부동산매매업체는 경기 침체 등의 이유로 실제 개발에 착수하지 않은 개발용 부동산의 경우에도 취득일로부터 5년 내에 양도할 경우 대출이자를 전액 손금처리할 수 있어 법인세를 줄일 수 있을 것으로 기대됩니다.