“금리인상·실물경제 침체·가계부채 등
부동산 시장에 부정적 요인이 넘친다
고용창출 효과가 큰 건설업의 위기는
고용 위기와 산업 위기로 이어지므로
사려 깊은 정책 판단이 요구된다”
최근 부동산 시장의 지각 변화가 심상치 않다. 어떤 시장이든지 시장을 움직이는 다양한 수급 요인들이 존재한다. 그러한 요인들 중 한 가지만 변화하더라도 시장은 새로운 국면으로 진입하게 된다. 그런데 올해 하반기 부동산 시장은 많은 요인들이 한꺼번에 움직일 것이라는 예상이 나오고 있다.
그런 요인들을 살펴보면 첫째, 금리 상승 기조를 들 수 있다. 최근의 시중금리는 한국은행이 움직이지 않고 있음에도 계속 올라가고 있다. 이는 미국 중앙은행인 FED(Federal Reserve System, 연방준비제도)가 정책금리를 인상함에 따라 우리 중앙은행도 따라서 정책금리를 인상할 것이라는 시장의 기대 때문으로 판단된다. 원인이야 어떻든 시중금리, 특히 대출금리가 상승함에 따라 기존 부동산 대출자들의 원리금 상환 부담이 증가하고 신규 대출 수요가 위축되고 있다. 대출 수요가 위축되면 부동산 시장으로의 유동성 유입이 억제되는 결과로 이어진다. 이는 부동산 시장에서의 수요 감소를 가져온다.
둘째, 실물경제의 침체 가능성이다. 최근 국내에서 경기 논쟁이 일 정도로 경제상황이 녹록지 않다. 개인적인 입장에서는 긍정적인 측면보다는 부정적인 측면이 더 많아 보인다. 투자와 소비의 내수 부문이 좀처럼 확장되지 못하고 있다. 수출도 반도체를 빼고 싸이클을 그려보면 전형적인 불황 국면이다. 문제는 앞으로도 이러한 상황이 개선될 여지가 많지 않다는 점이다. 실물경제의 침체는 가계 소득의 감소를 의미하며 이는 부동산 시장에서 수요자들의 구매력 위축으로 이어진다.
셋째, 가계부채 문제가 임계치를 넘어설 가능을 들 수 있다. 2018년 1분기 말 가계부채 규모는 1468조원으로 10년 전 대비 2배 이상 증가했다. 가계 쪽에서 신용을 더 팽창하기는 어려워졌다고 본다. 부동산 시장으로 유입되는 자금의 상당부분이 현재의 구매력보다는 신용에 의존하는 경향이 높기 때문에 부동산 시장은 여전히 무거운 추를 달고 있는 상황이다. 더구나 신(新) DTI(Debt To Income, 총부채상환비율), DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 도입 등 정부의 대출규제도 강화됐기 때문에 빚을 내서 집을 살 수 있는 시대는 당분간 오지 않을 것으로 보인다.
넷째, 시장 내 공급과잉 문제를 들 수 있다. 최근 3년간 건축허가 물량은 통계를 작성한 이후로 최대치를 기록하고 있다. 물론 허가가 됐다고 모두 다 착공으로 이어지는 것은 아니다. 그러나 그 우려는 현실이 되고 있다. 실제로 지방을 중심으로 미분양이 빠르게 증가 중이다. 지방과 수도권의 미분양 호수는 2015년 5월 1만4000호로 동일한 수준이었으나, 2018년 3월 현재 수도권은 9000호, 지방은 4만9000호로 격차를 보이고 있다. 지방 중에서도 경남, 충남, 경북, 경기, 강원 등의 지역에 미분양이 집중되는 모습이다. 하반기에도 이러한 미분양의 지역적 편중 현상은 심화될 것으로 예상된다.
마지막으로 현 정권의 부동산 시장에 대한 비우호적인 기조를 들 수 있다. 현 정부의 최대 관심사는 소득양극화 문제에 대한 해결책을 마련하는 것이다. 그런데 소득양극화의 근본적인 원인은 자산양극화에 있다고 생각하는 것 같다. 그렇게 본다면 현 정부의 부동산 시장에 대한 인식은 우호적일 수 없다. 부동산 시장을 옥죄는 많은 정책들이 나왔음에도 불구하고 앞으로도 시장에 대한 비우호적 정책들이 연이어 나올 가능성을 생각해 본다.
하반기 예상되는 부동산 시장의 주변 여건은 긍정적인 측면보다는 부정적 측면이 훨씬 많다. 아마도 부동산 경기 하강과 거래 급감 현상이 확산될 가능성이 높아 보인다. 개인적으로는 부동산 가격이 우리의 소득 수준에 비해 너무 높다고 생각한다. 한 국가의 유동성이 부동산에 묶여있을 경우 내수시장은 더 이상 클 수가 없다. 특히 사회에 막 진입하는 청년층들에게는 내 집 마련은 말 그대로 꿈인 것이 현실이다. 이러한 점에서는 정부의 생각과 다르지 않다. 다만 시장의 정상화 속도 문제라고 생각한다. 부동산 가격이 너무 빠르게 하락할 경우 실물경제 전반에 위기가 닥칠 가능성을 경계할 필요가 있다. 가장 좋은 경로는 완만한 하향세이나 그 속도조절이라는 것이 말처럼 쉽지 않다.
두 번째의 문제점은 산업의 위기를 불러 올 수 있다는 점이다. 건설업의 수요가 이미 토목 부문에서 막혀 있는 상황에서 건축 부문까지 어려움을 겪는다면 많은 기업들이 생존 문제에 직면할 것은 불을 보듯 뻔하다. 산업의 위기는 곧 그 산업에 취업한 근로자와 가계의 위기로 이어진다. 특히 고용창출효과가 큰 건설업의 위기가 고용시장 전반의 위기로 이어지는 것은 불을 보듯 뻔하다.
부동산 시장을 경쟁원리와 자율조정 시스템이 작동되지 않는 시장으로 규정한다면 시장실패를 치유하기 위해서 정부의 개입은 불가피한 측면이 있다. 그러나 정책처방이 너무 과도해 ‘시장실패의 치유’가 아닌 ‘시장의 붕괴’로 이어지는 비극으로 끝나지 않도록 조심해야 할 것이다. 정책 당국의 사려 깊은 판단과 현명한 선택을 바라본다. /현대경제연구원 경제연구실장