법무법인 지평의 ‘법률이야기’
구분건물, 특히 대규모 상가건물의 경매 과정에서 현황조사 및 감정평가를 통해 구분건물로서의 구조상 독립성이 없는 것으로 밝혀지는 경우가 종종 있습니다. 건축물대장에는 구분건물로 등록돼 있고 집합건물 등기까지 돼있으나 실제 현황은 그렇지 않은 것입니다. 이러한 경우 경매절차를 계속 진행할 수 있을까요?
대법원은 “구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다”며 “건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있어 이러한 등기에 기초해 경매절차가 진행돼 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다”고 판시했습니다(대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결).
위와 같은 상황에서는 등기 자체가 무효이므로, 그러한 등기에 기한 근저당권설정등기도 무효이고, 무효인 근저당권에 기한 경매개시결정도 위법합니다(대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정). 건축물대장과 등기에 기재된 내용이 아닌 실제 현황을 기준으로 판단해야 하고, 그 결과 독립성이 없다고 판단되면 경매 자체를 진행할 수 없다는 것입니다.
그렇다면 구조상 독립성을 어느 정도로 갖춰야 경매를 계속 진행할 수 있을까요? 비록 현황은 경계벽 등이 제거돼 없다고 하더라도 ①준공 당시에는 구조상의 독립성을 갖춰 구분건물로 건축물대장등록을 하고, 집합건물로 등기까지 했으며, ②각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있고, ③경계벽 제거 등 독립성의 상실이 복원을 전제로 한 일시적인 것이며 그 복원이 용이하다면, 그 등기는 유효하다고 봅니다(대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정).
이러한 판단 기준에 따라 대법원은 “5개의 점포가 통합돼 영업장으로 이용되고 있지만 개별 점포의 건물번호표지가 벽면 상단에 부착되어 있고, 바닥에 경계선이 남아 있는 사안”에서 구조상 독립성을 인정할 수도 있다고 보았습니다(대법원 2014. 2. 21.자 2013마2324 결정). 그러나 “영업을 위해 도면과 관계없이 수십 개의 점포가 통합돼 있고, 바닥공사를 해 각 점포의 위치 및 경계를 알 수 없었던 사안”에서 구조상 독립성을 부정했습니다(대법원 2011. 9. 29.자 2011마1420 결정).
구분건물, 특히 대규모 상가건물에 관한 저당권을 설정받을 때에는 반드시 목적 부동산을 방문해 현황과 등기가 일치하는지 확인하시기 바랍니다.