법무법인 지평의 ‘법률이야기’
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’)이 2015년 개정되면서 권리금 회수기회를 보호할 의무가 등장했습니다. 권리금을 법적으로 표현하면, 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도대가입니다.
대법원은 최근 상가임대인의 권리금 회수기회 보호의무에 대한 중요한 판결을 했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결). 핵심쟁점은 갱신요구권 행사기간 5년이 지난 경우에도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 하는지입니다. 이 사건에서, 임차인 A는 임대인 B로부터 건물을 빌려 5년간 음식점을 운영했습니다. A는 임대차기간 만료 전인 2015년 초 C와 권리금 1억4500만원에 상가의 모든 재산적 가치를 양도하는 권리금계약을 체결한 후, B에게 C와 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했습니다. 그런데 임대인 B는 재건축 내지 대수선 계획이 있다는 이유로 거절했습니다. 이에 A는 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구했습니다.
선고 당시 계약갱신요구권 행사기간 5년(현행 10년)이 지난 경우 임대인의 보호의무가 유지되는지에 대해 하급심 판단이 갈리고 있었습니다. 대법원은 상가임대차보호법 제10조의 4가 정한 요건을 충족하면, 전체 임대차기간 초과 여부와 무관하게 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 가지는 것이 법률 문언에 충실한 해석이라고 했습니다. 법이 정한 회수기회 보호의 예외사유 중 전체 임대차기간 초과는 없기 때문입니다. 또한 권리금 회수기회 보호기간을 전체 임대차기간으로 제한한 취지가 아니며, 임대차기간이 5년이 지나 계약갱신을 요구하지 못해도 권리금 회수를 보호하는 것이 입법 취지라고 판단했습니다.
논란이 뜨겁습니다. 그런데 위 판결로 인해 임차인이 주장하는 권리금을 무조건 보장해야 하는 것은 아닙니다. 하급심을 기준으로, 임차인이 신규임차인 주선행위를 입증하지 못해 손해배상청구를 기각한 사례들이 더러 있습니다(제주지원 2016가단54468, 대전지법 2016가단208225 등). 무엇보다 신규임차인과의 권리금약정을 그대로 인정하지 않고, 법원감정을 통해 적정액을 산정하고 있습니다(강릉지원 2016가단50395). 심지어 권리금약정은 1억원이었는데 감정을 통해 유·무형재산평가액을 분리한 후 유형재산평가액 상당부분은 제외하고, 손해배상액을 50%로 제한해 손해액을 2000만원가량만 인정하기도 합니다(대전지법 2016나108951). 결국 임대차기간 만료 시 임대인과 임차인 모두 필요한 자료를 마련하는 등 세심한 접근이 필요하게 됐습니다.